Экономика

До октября-ноября 2008 года предвосхищая рост цен на жилье, потенциальные покупатели приобретали квартиры на начальной стадии строительства. Компания-застройщик только приступала к рытью котлована, а квартиры в перспективном доме уже начинали продаваться. Сегодня покупатели предпочитают приобретать жилье в домах, близких к завершению строительства.

Сейчас покупательский спрос распределяется следующим образом. В домах, возведенных до 3-5 этажей, спрос на квартиры упал до 60-65 процентов. Покупатели боятся банкротства фирм-застройщиков и квартиры в таких домах покупать опасаются. В основном интересуются ценами и условиями продажи. Покупательский интерес есть только к квартирам в домах, подведенных под крышу или близки к завершению. Хотя спрос упал, в готовых домах квартиры покупаются.

Понижение спроса оставило в незавершенной стадии строительства 14 тыс. квартир, из которых большая часть - 12 тыс. в столице. Еще осенью национальные банки отказали строительным компаниям в кредитах, тем самым поставив застройщиков и строительную отрасль в тяжелое положение.

По словам Павла Каба, председателя патронатной федерации "ConDruMat", объединяющей национальные компании - строительные, дорожные и производящие стройматериалы, объем работ по строительству в январе-феврале снизился на 25 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Примерная схема финансирования строительства до наступившего в октябре прошлого года в отрасли кризиса выглядела так: застройщик брал банковский кредит на приобретение земельного участка, покупку стройматериалов, оборудования, выплату зарплат. При уровне спроса, какой был в 2005-2008 годах, большая часть квартир продавалась еще в начальной стадии строительства. За счет полученных от продажи квартир средств банку возвращался кредит и проценты, а остальная денежная часть шла на развитие производства и расширение бизнеса.

После отказа банков кредитовать жилищное строительство круг замкнулся: без кредита застройщик не может продолжать строительство, а покупатель не хочет покупать квартиру в недостроенном доме. В результате в республике оказалось 14 тысяч недостроенных квартир. При этом, несмотря на кризис, все же есть инвесторы - покупатели, которые хотели бы приобрести квартиру.

Между тем, тяжелое состояние отрасли ставит в кризисное положение само государство. В минувшем году доля строительной отрасли в национальном ВВП составляла 40 процентов. В отрасли было освоено 17,7 млрд. леев инвестиций, число работающих достигало 60 тыс. человек. Один рабочий строительной отрасли обеспечивал работой еще 5-6 человек сопутствующих и смежных отраслей - порядка 300-350 тыс. человек.

Оказавшись без финансовой поддержки, застройщики в лучшем случае ввели неполный рабочий день, в худшем - заморозили стройки и отправили персонал в неоплачиваемый отпуск. Снижение объемов строительства отрицательно повлияло на производство стройматериалов. По данным "ConDruMat", производство цемента сократилось на 50 тыс. тонн, гипсокартона на 145 тыс. тонн. На 48,7 процента упал спрос на щебень, а предприятие "Knauf" (строительные смеси) сократило объемы производства на 38,7 процента. За этими цифрами скрывается и другая статистика - снижение налоговых отчислений в госбюджет.

В прошлом году общие выплаты зарплаты по отрасли составили 3 млрд. леев. Объемы отчислений в соцфонд - 736 млн. леев, медстрахование 170 млн. леев, а общая сумма выплаченных налогов приблизилась к 1 млрд. леев.

На основании проведенного федерацией "ConDruMat" анализа Павел Каба считает, что в сложившейся ситуации помощь может оказать только государство, причем на небезвозмездной основе. Так как квартиры в построенных домах, хоть и без прежнего оживления и ажиотажа продаются, правильным шагом было бы финансирование государством недостроенного жилья. Квартиры в недостроенных домах найдут своего покупателя и деньги, вложенные в строительство, вернутся в госказну. К тому же поддержка государства вернет авторитет отрасли и уверенность покупателей, так как государство в глазах частных инвесторов всегда выглядит более надежным гарантом.

В случае необходимости, государство, считает Павел Каба, может обратиться к иностранным банкам и финансовым организациям за кредитами для поддержания строительной отрасли. Для этого необходимо создать инвестиционный банк, в котором могли бы аккумулироваться поступающие из-за рубежа средства.

Кредитуя отрасль, государство могло бы получить в качестве компенсации часть недостроенного жилья, достроив и перепрофилировав его в социальное - для бесплатного предоставления квартир социально не защищенным слоям населения. Квартиры в части достроенных домов можно будет продавать на условиях лизинга, близкого по принципам к современной ипотеке. И последний тип жилья - коммерческий, рассчитанный на продажу с полной выплатой стоимости при его покупке - для выплаты кредитов зарубежным банкам.

Государство уже сейчас могло бы пойти на некоторые меры, облегчающие кризисное состояние строительной отрасли. Во-первых, выплата НДС не на момент подписания договора, а в момент оплаты. Эта мера позволит сохранить отчисляемые как НДС деньги в обороте, что нелишне в сложившейся ситуации. Во-вторых, разрешить продажу квартир в "белом" варианте. Такой вариант продажи жилья отменили несколько лет назад, но, учитывая кризисную ситуацию, "белый" вариант мог бы в определенной мере стимулировать отрасль, так как потенциальные покупатель могут приобретать жилье и доводить до необходимого состояния комфорта, по мере возможности. Важно то, что квартира в "белом" варианте дешевле отделанной, а значит, количество потенциальных покупателей увеличивается.

Пока же федерация "ConDruMat" обратилась в ассоциацию молдавских банков с просьбой организовать "круглый стол" с участием представителей Национального банка, министерства строительства и развития территорий и других заинтересованных сторон. За "круглым столом" федерация "ConDruMat" хотела бы более подробно рассмотреть как свои предложения, так и все варианты решений, которые предложат участники совещания.

Игорь НОВИКОВ