Экономика

Ситуацию и перспективы рынка недвижимости подробно объяснили Александр Витанов, председатель Палаты недвижимости Молдовы, и Александр Панов, гендиректор консалтинговой компании "Print Imobil".

По мнению Александра Панова, плохи дела с офисной недвижимостью. Спрос небольшой. Часть арендаторов из офисных зданий выехала. Те, что остались, требуют снижения ставок найма. В конкретных цифрах это выглядит так: до кризиса аренда квадратного метра под офис стоила 20 евро плюс НДС, сейчас упала в два раза, но и ее арендаторы считают слишком высокой. Инвесторы-застройщики офисных центров, до кризиса подсчитавшие, что 6 миллионов евро, вложенные в офисное здание, вернутся через пять лет, уже считают удачей, если здание окупится через 7-8 лет после сдачи в эксплуатацию.

Ситуация с рынком коммерческой недвижимости аналогична ситуации с недвижимостью офисной: пустуют и не находят арендаторов и покупателей склады, торговые площади, производственные помещения - все, что относится к коммерческой недвижимости. Поэтому особых дискуссий она не вызвала. Зато очень подробные комментарии получил жилой сектор. По словам Александра Витанова, "с жилой недвижимостью ситуация еще хуже", то есть хуже, чем с офисной и коммерческой.

Это объясняется тем, что много недостроя. В октябре прошлого - марте текущего годов резко упала покупательская способность. Перестали покупать квартиры в незавершенном жилье. Цены на квартиры в некоторых домах резко пошли вниз. Это дома, построенные на банковские кредиты. При снижении покупательского спроса, застройщикам приходилось снижать цены, чтобы расплатиться с банками. Но компаний, строивших жилье на банковские кредиты, больше нет.

Как говорит менеджер по продажам строительной компании "Glorinal" Михаил Переман, сегодня из 80 компаний, действовавших на рынке до марта, осталось всего 20. "Это очистительный результат кризиса, - сказал Александр Витанов. - С рынка ушли парикмахеры и врачи". Александр Панов добавил, что они оставили после себя "серые этажерки".

"Серые этажерки" - это недострой, оставшийся после стройкомпаний, руководимых "врачами и парикмахерами". Эти дома строились по стандартному принципу: кредит в банке, договор с проектировщиком, договор с застройщиком - и готов жилой дом. Когда квартиры в будущем доме скупались на уровне котлована, строить можно было что угодно и где угодно. При этом дом назывался "элитным". По неопытности покупатели верили в элитарность подобных домов. "Сдается в эксплуатацию такой "элитный" дом, - говорит Александр Панов. - Слева - свалка, справа - "шанхай" и к дому ведет разбитая дорога. Элитный дом - это местораспложение, оригинальный проект, готовая инфраструктура и главное - кто в этом доме живет. Сегодня в Кишиневе всего два по-настоящему элитных комплекса".

А внутри самой жилой недвижимости есть сектор, в котором ситуация очень плохая - хуже некуда. Это особняки. Дорогие, помпезные, с плохо продуманной планировкой и функциональностью, выставленные на продажу, они не находят своего покупателя. Соответственно, их сегодня почти не строят.

Если элитность здания - рекламная фишка большинства застройщиков, уже ушедших с рынка, то планировка квартир многих новых заданий ниже всякой критики. Михаил Орлов, вице-президент Союза дизайнеров Молдовы, архитектор, считает, что площадь квартир используется крайне нерационально. Комнаты в квартире общей площадью 120 квадратных метров занимают 60 метров. Остальное - небольшой санузел до 10 квадратных метров, кухня, коридор и даже нет кладовки. Причем из-за несущих стен перепланировать квартиру практически невозможно. В пример рационального использования квартирной площади Михаил Орлов приводит планировку советских домов массовых серий. "В них было все функционально, все продумано, на минимуме общей площади. В современных элитных квартирах можно разместить две "советские" с большими функциональными возможностями". В качестве примера толково разработанных элитных квартир Михаил Орлов приводит американские модели планировки квартир. "При каждой комнате - минимальный санузел и гардеробная - что-то вроде большого встроенного шкафа. И обязательно выход на балкон. У нас санузел площадью до 10 квадратных метров. У американцев санузел, начиная с 10 квадратных метров и выше".

Александр Витанов подтвердил точку зрения Михаила Орлова: "Хороших квартир на рынке очень мало". Впрочем, как и в целом мало квартир. Если на первичном рынке квартиры есть, то вторичный рынок замер в ожидании подъема цен. Цены начнут расти в середине будущего года, считает Александр Витанов. Так же считают и называют те же сроки Михаил Переман ("Glorinal") и финансовый директор компании "Ecosem Grup" Минодора Рукан. Выжидательную позицию, занятую вторичным рынком, Александр Витанов объясняет так: "Значительная часть предназначенных к продаже квартир куплена по высоким ценам в период бума, начавшегося в 2006 году. Скажем, за 30 тысяч евро. Продавать за нынешних 20 тыс. евро владельцы не хотят и придерживают квартиры до лучших времен".

Между тем, начали дорожать квартиры в новых домах, возводимых компаниями, которые опирались на собственные финансовые средства и теперь продолжают работать на рынке.

Как отметил Михаил Переман, к лету текущего года рынок упал на 25-30 процентов. Но с августа наметилась тенденция роста - 7-10 процентов по отношению к сложившемуся к середине лета уровню. Сегодня компания "Glorinal" продает 15-20 квартир в месяц. Что касается цен, то они не упали, более того, поднялись на 10 процентов, так как предприятие "работает от внутренней сметы".

"Квартиры в домах нашей компании ("Ecosem Grup") немного сбросили в цене, так как подешевел металл, к тому же леевая цена квартир была привязана к курсу евро, который весной подешевел по отношению к лею. Но уже наметилась тенденция к подорожанию квартир", - говорит Минодора Рукан. Компания продает сегодня 15-20 квартир в месяц. До кризиса этот показатель держался на уровне 25 квартир.

Но еще остается недострой, который перешел или перейдет в собственность банков, кредитовавших строительство. "Но у банков нет специалистов по недвижимости, - отметил Александр Витанов, - и, скорее всего, их продадут оставшимся на рынке компаниям". Будущее недостроя Алекандр Витанов видит следующим образом: часть домов будет достроена, и квартиры в них будут реализованы по рыночным ценам, часть домов пойдет под коммерческое социальное жилье - ипотеки с большим сроком выплаты и небольшим процентом по кредиту.

Квартиры будут дорожать, а земельные участки дешеветь. С будущего года земельные участки попадают под налог на недвижимость и расходы на его содержание возрастут на 30 процентов. Держать без дела неосвоенные участки станет невыгодно. А цены на квартиры будут расти: подорожание стройматериалов, рост зарплат и прочих затрат. Рынок прошел испытание кризисом, падения цен ожидать уже не стоит.

В ближайшие год-два строительный рынок жилой недвижимости изменится. Он уже меняется: стоимость квартир в Кагуле, Бельцах, Единцах приближается к кишиневской. Меняются и ориентиры спроса. Дома с плохо продуманными квартирами большой площади будут пользоваться все меньшим спросом. Возрастает конкуренция качества и предпочтений - на рынок приходят иностранные компании. Одна из них - израильская "Izrael Imobil" уже реализует разработанный израильскими инженерами проект бюджетного дома для молодых семей. Дом состоит из одно- и двухкомантных квартир небольшой площади. Двухкомантные квартиры общей площадью до 41 метра. Стоимость квадратного метра от 600 евро при первоначальном взносе 15 процентов. Наши компании берут не меньше 30 процентов первоначального взноса. Гарантия качества предоставляемого жилья израильской компанией - пять лет. "Это значит, - говорит экономический директор компании Раиса Ковалева, - если где-то отвалится штукатурка, мы бесплатно проведем ремонт".

Качественный подход иностранцев заставил подтянуться наших застройщиков. Так компания "Glorinal" уже предлагает покупателям "студии" - отдельное жилье на манер американского - квартира из жилой комнаты, совмещенной с кухней. Также компания начинает строить типично бюджетное жилье - высокой этажности с небольшими квартирами малой площади, 6-8 квартир, объединенных одним холлом.

Изменился и "белый вариант" сдачи жилья. Если раньше он подразумевал только стены и голый пол, то теперь, по словам Михаила Переман, "белый вариант" - это весь цикл предварительных работ: стены готовы под наклейку обоев или под покраску. Обязательно напольное покрытие, в санузлах установлены унитазы, в ванных комнатах - ванны. На стенах керамическая плитка - это обязательно. А двери внутри квартиры устанавливает сам хозяин.

Михаил КАМНЕЕДОВ