Экономика

Несмотря на вялое состояние рынка недвижимости, цены начали расти. Это не свет в конце тоннеля, имя которому кризис, как раз рост цен - прямая причина этого кризиса. В середине минувшей осени спрос на столичном рынке недвижимости превысил предложение, и цена квадратного метра жилья начала повышаться. "Это небольшой рост, - поясняет Валериу Опинкэ, в пределах 3-5 процентов, не больше. Невострой до кризиса компенсировал спрос, а к осени, когда были выбраны последние ресурсы новостроек, то есть распроданы квартиры, желающих купить жилье оказалось больше, чем продать". В цифрах колебания цены выглядят так: пик стоимости квадратного метра был достигнут в июле 2008 года - 887 евро за квадратный метр. К середине осени цена упала до 662 евро/кв. метр, а на конец ноября поднялась до 683 евро.

Кризис подорвал доверие к новостройкам, особенно к покупке квартиры на уровне котлована. Директор консалтинговой фирмы "Gofma Consulting" Дмитрий Тарабурка назвал такую покупку «приобретением картинки». То есть, повышая ВПП, а строителю жилья принося прибыль, покупатель приобретал мечту. Не было даже котлована, не говоря уж о фундаменте. А покупателю показывали компьютерную картинку будущего дома, и он отдавал деньги за будущее жилье. На такое приобретение его толкал страх быстрорастущих цен на жилье, которое стремительно дорожало - в некоторые периоды до 40 процентов в год. Спрос стимулировал предложение: строительство нового многоэтажного жилья, одновременно отражаясь на эргономике самих квартир. Итог - очень много квартир в так называемых "элитных" домах новой постройки по качеству планировки уступают даже упрощенной планировке «хрущевок».

Со временем, когда рынок переориентируется под покупателя, а не под постоянно растущий спрос и критерием станет качество и удобство планировки, квартиры в новостройках периода повального спроса рискуют перейти в неликвиды, если, конечно, они не расположены в центральной части города или в местах с развитой инфраструктурой. Сегодня столичный рынок пребывает в самом начале этой стадии - проектирование квартир под покупателя с минимальным набором удобств. Так называемые бюджетные квартиры по жилой площади, планировке и набору удобств (кладовая не менее 4 квадратных метров, кухня от 8 квадратных метров, санузел

от 10 квадратных метров) приближены к квартирам в домах советской постройки.

В целом же потенциального покупателя на сегодняшний день интересуют цены на квартиры: будут они дешеветь, дорожать или останутся на нынешнем уровне. Небольшое подорожание последних двух месяцев - не показатель. Оно вызвано недостатком продаваемых квартир, который может быть преодолен, когда определится судьба недостроенных домов обанкротившихся компаний. Продолжают строиться лишь те дома, на цене квадратного жилья которых не отразился кризис - элитное и качественное, расположенное в привлекательных для покупателя местах города. Но в целом себестоимость нового строительства – не престижного - выравнялась с реальной ценой продаж, и закладка новых домов почти сошла на нет.

Ожидающих падения цен придется разочаровать. "Цены падать не будут", - сказал Дмитрий Тарабурка. Были периоды, по словам директора "Gofma Consulting", когда "покупали все, что подвернется под руку". И теперь, когда цены по сравнению с летом прошлого года упали на 20 процентов, владельцы жилья не хотят продавать его по более низкой цене. Но при этом качественное жилье в цене не упало. Тот, кто в состоянии купить такое жилье, несмотря на кризис, покупает. Это урок, преподнесенный кризисом - вкладывать средства только в очень ликвидные вещи, в том числе в жилье. Но покупают не только качественное жилье. Инвестиции идут и в старое, ветхое жилье, расположенное на хорошем земельном участке. Тут на первый план выступает момент перспективного развития. Но эти моменты носят эпизодический характер и не определяют общее направление рынка. "Собственно, этого направления нет, - считает Дмитрий Тарабурка. - Куда и в каком направлении пойдет национальный рынок жилья, и столичный, самый крупный в стране, еще не ясно". Этот вектор еще не определился.

"Рынок недвижимости находится в движении, - говорит Дмитрий Тарабурка, но это движение внутреннее. Уходят одни строительные компании, приходят другие, меняются структура рынка, принципы работы, хоть и медленно, но меняется и сам покупатель". Со временем эти изменения определят направление и лицо рынка жилья. А его неопределенное состояние определяют две ситуации: мировая - это финансовый кризис и внутренняя - политическая неопределенность страны. "Нет четкого управления государством, - сказал Дмитрий Тарабурка, что вы хотите от рынка"?

Иван ВАН