Город

(Окончание. Начало в №17 11 марта)

«Жильцы не обременены дополнительными расходами»

- Мы внимательно следим за тем, что происходит в других странах в этом вопросе. Следует отметить, что Запад уходит от ассоциаций. Они существуют, но больше как представители жильцов. В Италии, Чехии, Словакии и во многих других странах работают управляющие организации. Во время командировки в Братиславу я ознакомился с тем, как они работают. Мы использовали ее опыт работы по микрорайонам. Главные преимущества: минимум бюрократизации, конкретная ответственность, возможность маневрировать управлением всего фонда в случае возникновения непредвиденных ситуаций...

В ведении нашего предприятия - 62 многоэтажных дома во всех секторах города. Это примерно 4,5 тысячи квартир. У нас работают 70 человек, из которых четыре администратора, обслуживающих все сектора города (Чеканы и Рышкановка объединены в одну зону). Каждый администратор следит абсолютно за всем на своем участке: за состоянием инженерных сетей, показаниями счетчиков, оплатой коммунальных услуг, порядком на лестничных площадках и прилегающей к домам территории… Инженерный и технический персонал весь аттестован: люди прошли специальные курсы, получили дипломы.

Мы организовали так свою работу, что жильцы не обременены проблемами и дополнительными расходами. К примеру, сами снимаем показания водомеров. С хозяевами тех, что расположены непосредственно в квартирах, договариваемся, чтобы они оставляли показания на дверях. Тем не менее, раз в три месяца обязательно проверяем и эти водомеры. У нас нет проблемы разницы показаний между общедомовыми счетчиками и поквартирными, что зачастую происходит в домах жэков, ассоциаций или кооперативов. Мы договорились с «Аpă-Canal Chișinău» и «Infocom» о получении ежемесячных данных потребления воды по каждому дому. С 2006 года ведем учет счетчиков и потребления воды по каждому дому и по каждой квартире. Если существует расхождения в реальном потреблении и в потреблении по квитанциям, сразу начинаем разбираться.

Все подобные вопросы ложатся на плечи администратора. Он же организует работу персонала. У нас за каждым домом закреплены инженеры, сантехники, электрики, уборщицы в подъездах и дворники во дворах. Конечно, было бы легче, если бы дома находились рядом как в жэках.

«Плавающие» законы против управляющих компаний и добросовестных жильцов

- Многие проблемы, о которых вы говорите, находятся в ведении председателей ассоциаций и кооперативов. Жильцы заключают с вами отдельные договоры?

- Нет, мы не заключаем договоры с хозяевами квартир, заключаем с владельцами домов. Там, где существуют ассоциации или кондоминимумы, мы заключаем договоры с ними. В данный момент у нас есть договоры с двумя организациями, которые построили дома, и где нет ассоциаций. Логика говорит о том, что в случае отсутствия в домах этих форм управления договоры нужно заключать с каждым из квартиросъемщиков в отдельности. В законе о кондоминимуме, который намереваются вскоре принять в парламенте, это должно быть предусмотрено, как в старом.

В противном случае опять столкнемся с проблемами, как это было с принятым в конце прошлого года законом о жилье. В нем, к примеру, говорится об ответственности квартиросъемщика за оплату коммунальных услуг, даже если он не член ассоциации или кондоминимума. Несколько скользкая формулировка. В частности, убрали пеню за несвоевременную оплату услуг. Это вносит путаницу, поскольку некоторые организации - например, «Chișinău-gaz» и «Аpă-Canal» - включают пеню за каждый просроченный день, выставляя нам счета. А мы, согласно закону, не ставим пеню, хотя это было предусмотрено в проекте, который нам дали для ознакомления и чтобы узнать наше мнение. Мы поддержали эту статью, однако в какой-то момент она непонятным образом исчезла, создав проблемы. Это бьет по карману управляющих компаний и добросовестных квартиросъемщиков. Есть в законе и другие плавающие формулировки.

Мы сталкиваемся с ситуациями, когда приходится идти на нарушения. Скажем, необходимо срочно заменить отрезоктрубы. По закону мы должны провести тендер и по его итогам приобрести трубу. На это может уйти больше недели. Что же, людям сидеть все это время без воды?! Оперативно устраняем за свой счет  аварию и лишь затем начинаем работать с ассоциациями, подстраиваясь под законодательство.

Как бороться с самоуправством и самостроем

- Жильцы многих домов, где есть ассоциации или кооперативы, жалуются на своих председателей, распределяющих плату за коммунальные услуги исходя из личных симпатий или антипатий к жильцам. Некоторым приходилось платить по 300-400 лей за воду помимо показаний счетчика. Если ли защита против самоуправства руководителей?

- Скажу прямо, никакой. Если жильцы ассоциации или кооператива выбрали председателя, то он должен соблюдать правила игры. Зарегистрироваться, нанять официально на работу сантехника, электрика, дворника и т.д.. Вести чистую бухгалтерию. Следить за потреблением воды, электроэнергии в местах общего пользования, вывозом мусора и т.д.. Там, где он накручивает дополнительные суммы, не ведется правильно работа. И только от жильцов зависит, согласны ли они и далее мириться с подобным положением дел.

- Во многих домах привычной стала картина, когда жильцы начинают крушить стены в квартирах.

- Это, пожалуй, сама серьезная проблема, особенно в новостроях. Люди старшего возраста еще помнят ЖСК. Начиналось с того, что собирали деньги, избирался председатель, бухгалтер. Создавался коллектив, который в будущем инициировал начало стройки и следил за ее ходом. Сегодня все изменилось. Хотим приобрести квартиру? Пришли в фирму и купили. Нередко новые владельцы, получив ключи, заходят в квартиру и начинают ломать и рушить,  все перестраивая по своему усмотрению.

Мы также сталкиваемся с подобным. За железными дверями происходит то, чего мы, к сожалению, не можем контролировать. Слава Богу, в новом законе оставили возможность воздействовать на жильцов-«строителей». Но чтобы создать, как предусмотрено, комиссию и попасть в квартиру, требуется достаточно много времени. Неделями будешь ходить, когда там уже все будет разбито, разломано и разрушено.

В новых домах приходится сталкиваться и с другими серьезными проблемами. Вот одна из них. Когда все квартиры в новом доме куплены, создается ассоциация, чтобы решить в первую очередь проблему сетей. Сейчас только она обладает правом передать наружные сети дома «Union Fenosa», «Аpă-Canal» и другим организациям. Они записывают сети как собственные инвестиции, хотя на деле получают их бесплатно. До создания ассоциаций электричеством и водой жильцы пользуются по временной схеме, создавая множество проблем. Строители построили дом, сдали ключи от квартир и ушли. Ассоциация только начинает создаваться на голом месте, не имея никаких средств. Люди закрывают двери и уезжают. Этот процесс абсолютно нерегулируем. Каждый раз ломаем голову, чтобы найти способ выкрутиться. Выручает возможность маневрировать управлением всего фонда, о чем мы говорили ранее.

Поставщики и потребители – в неравных условиях

- Вы обслуживаете внешние сети. А если в квартире сломался кран или потекла труба?  Искать по объявлениям в газете специалиста?

- Когда мы берем на обслуживание дом, действительно, договариваемся, что обслуживаем места и инженерные сети общего пользования. Квартиры остаются за пределами наших услуг. Но если необходима консультация, помощь жильцам, они могут обратиться к нам.

У нас в каждом подъезде вывешены таблички с указанием номеров телефонов, по которым можно вызвать специалиста в экстренных ситуациях. За каждым домом, как я уже говорил, закреплены сантехник и электрик, но что касается квартир, жильцы рассчитываются за их работу отдельно. Брак в работе наших сантехников и электриков исключен: до сих пор не было ни одной жалобы, люди дорожат работой. Сейчас работаем над проблемой работы специалистов в квартирах по звонку и предполагаем скоро запустить эту программу.

До сих пор до этого не доходили руки. Было много других вопросов. Мы не ожидали, что в новостроях будет столько проблем для электриков и сантехников. К примеру, та же «UnionFenosa», заключая договоры на поставку электроэнергии, разграничивает обязанности, исходя только из собственной выгоды. «Fenosa» предоставляет договор на пяти листах, но говорится в основном о наших обязанностях.  Фирма несет ответственность только до кабельного ящика дома. Оборудование и обслуживание оттуда - до поквартирных счетчиков на нашем балансе. Работники «Fenosa» приходят только для того, чтобы записать данные счетчиков.

Любопытная деталь. В кабельном ящике есть различные устройства, начиная от автоматических предохранителей. Рядом щит с поквартирными счетчиками, там тоже установлены автоматы с предохранителями. В ящиках и щитах стоят двойные двери. Вторая запломбирована работниками «Fenosa». Если сгорел или выбит автомат, я должен позвонить поставщику и вызвать инспектора для снятия пломбы. Затем приезжает другая бригада, она определяет причину ЧП. Только после этого нам разрешают устранить неполадку. Мы покупаем автомат или предохранители за свои деньги, устанавливаем и вновь вызываем работников «Fenosa» для пломбирования. Каждая из этих бригад составляет акты и выставляет счета за свою работу. Весь процесс занимает много времени.

Подобная ситуация и с договором по газу. На потребителей навешивают кучу наказаний за малейшие отклонения от своих обязательств, сами поставщики ни за что не отвечают. Я неоднократно писал в различные организации - министерства, НАРЭ и даже в парламентскую профильную комиссию -  о необходимости изменения регламента в этом вопросе. Ответов не получил. 

«Должники знают, что поблажки не будет»

- Должники – головная боль всех компаний и организаций, занятых в жилищно-коммунальной сфере. Есть, вероятно, они у вас?

- Для нас это злободневная проблема, учитывая, что мы работаем на шести процентах рентабельности, и оплата коммунальных услуг на 95-96 процентов ставит под угрозу нашу деятельность.

С должниками работаем через суды. У нас есть юрист-адвокат, хотя его услуги не предусмотрены в тарифах. Мы не допускаем, чтобы долги достигали больших сумм. Для нас 3-5 тысяч лей – уже много.

Несмотря на большое количество домов, работаем с каждым жильцом в отдельности. Есть специальный бухгалтер по расчетам. В конце каждого месяца предоставляем информацию председателям ассоциаций: кто заплатил, кто остался должником. Долги есть во многих домах. Одни уехали на длительное время, не поставив нас в известность, и накапливают задолженности. Другие, написав заявления, не сообщают о своем приезде, чтобы сэкономить. Когда обнаруживаем эти факты, перед нами оправдываются тем, что якобы не знали об этих правилах. Третьи сдают квартиры в аренду без соответствующего оформления. Таких, кстати, в новостроях до 40 процентов. Бывает, в квартирах живут целым табором. Владельцы зарабатывают на аренде, а их соседи оплачивают коммунальные услуги за квартирантов: за лифт, за мусор, за уборку подъездов, дворов и т.д..

На какие только ухищрения не идут, чтобы не платить! Многие приносят справки о том, что оплачивают коммунальные услуги там, где проживают. Законодательство плавает и в этом вопросе. В новом законе о жилье предусмотрено: если человек имеет несколько квартир и не заселяет в них родственников или квартирантов, то платит за коммунальные услуги только по месту проживания. Некоторые злоупотребляют этим.

Бывает, что пишут заявления об отъезде и отдают ключи родственникам. Те живут в квартирах месяцами, не оплачивая коммунальных услуг. Все это ложится дополнительными затратами на добросовестных плательщиков.

Во всех этих случаях отлавливаем хозяев. Некоторых находим за границей. Звоним, сообщаем о накопившихся долгах за квартиру и возможной судебной тяжбе. Если долго не находим, все равно подаем в суд. Доходим и до Высшей судебной палаты. 99 процентов дел выигрываем, и люди оплачивают долги. В год от 20 до 30 судов. Обычно удается решить спор до суда. Мы постоянно держим на контроле этот вопрос.

«Чтобы жить нормально, не надо ждать новых законов»

- Не секрет, что в большинстве новостроев и вокруг них порядок: крыши не текут, фасады не выглядят как после землетрясения, дворы ухожены.  Можно ли добиться подобного в домах старой застройки?

- Можно, но необходимо соблюсти несколько основных требований. Первое, что должна сделать ассоциация при создании: установить резервный фонд и открыть отдельный счет, на который необходимо накапливать средства из взносов, размеры которых должны быть установлены для каждой квартиры. Из этих денег председатель ассоциации не имеет права ничего тратить без решения общего собрания: они предназначены только для проведения непредвиденных ремонтных работ. К примеру, для устранения течи на крыше. Быстро собрать для этого необходимую сумму накладно для жильцов. В результате задержки через год-два требуется уже больше денег, и кровлю ремонтируют дешевыми некачественными материалами.

Во-вторых, нужно как можно быстрее избавиться от жэков, в которых нуждаются разве что, местные органы власти для сноса киосков, заборов, уборки улиц к приезду больших начальников и подобных услуг. На постсоветском пространстве мы - единственная страна, где еще остались эти пережитки!    

Навести порядок в домах - как новой, так и старой застройки – не так сложно. Зависит это, в первую очередь, от желания самих жильцов. Чтобы жить нормально в своем доме, не надо ждать новых законов.

 Николай МЕНЮК

Александр Фтомович: «Нас хорошо знают как коммунальные службы, так и рядовые граждане. К нам каждый день обращаются люди со всего города. У нас есть свой сайт Servcomloc.md,  на котором мы размещаем информацию о своей деятельности, даем консультации и разъяснения по возникающим проблемам».