Экономика

Четыре месяца тому назад вступил в силу закон о модернизации Гражданского кодекса. Cуть изменений понять трудно. Порой информацию приходится собирать буквально по крупицам. Текст изменений в ГК сформулирован расплывчато. Однако некоторые выводы (не без помощи инсайдерской информации) можно сделать уже сейчас.

Собственники квартир, готовьте кошельки!

Модернизированный ГК вводит понятие суперфиция – права пользования землей, на которой воздвигнуто строение. Давайте взглянем поближе. Что несет новое понятие?

1. Владельцы многоквартирных домов должны объединяться в кондоминиумы.

2. Кондоминиум должен оформить свои отношения с владельцем земли, где стоит многоэтажка (то есть заключить договор суперфиция на право пользования землей, на которой стоит многоэтажка).

3. Продаваться будет не квартира, а доля в кондоминиуме, которая будет включать квартиру и право на пользование рядом помещений: подъезд, лестницы и пр..

4. Самое интересное. Землю, на которой воздвигнут, к примеру, новострой, получила когда-то строительная компания. Затем на этом участке был построен дом, квартиры в котором купили граждане. Квартиры расположены в многоэтажке, которая стоит на земле владельца. Покупая квартиры, граждане не покупали права на землю под многоэтажкой. Жильцы, объединенные в кондоминиум и компания застройщик должны заключить договор, который упорядочит право пользования землей, на которой построен многоквартирный дом.

Один вариант из двух: либо кондоминиум и строительная компания (владелец земли) заключат безвозмездный договор суперфиция, либо этот договор будет возмездным. Иными словами, владельцы квартир в многоэтажных домах рискуют проснуться с дополнительным «налогом» в виде платы за пользование землей, на которой стоит их дом (по договору суперфиция). Только налог этот будет отнюдь не в пользу государства. Причем плата эта будет постоянной. Вот и прекрасно. Один из авторов изменений в ГК как-то высказался, что модифицированный ГК – это подарок для будущих поколений. Спасибо. О лучшем будущем мы и мечтать не могли.

Продажа старых жилых домов на земле: кто не успел, тот опоздал!

Вытекает из предыдущего пункта. В Кишиневе масса старых частных домов на земле, построенных на участках переданных «в пользование». Старые Буюканы, улица Мунчешть, Нижние Чеканы, «Старушка» и прочие прочие. В 60-70-е земля давалась в «пользование» жителям на окраинах Кишинева для решения жилищных проблем, то есть для строительства своих домов. Будущие хозяева строили дом, сдавали в эксплуатацию и становились собственниками дома.

Но не земли! Земля оставалась в пользовании государства. Некоторые собственники домов успели приватизировать прилежащие участки, некоторые не успели. Частные дома так и остались стоять на неприватизированной земле, переданной в советские времена в пользование. До сих пор эта недвижимость свободно продавалась. В договоре указывалось, что продается дом, а земля остается в пользовании государства. С 1 марта сего года ситуация осложнилась.

По данным наших инсайдеров подавляющее большинство нотариусов отказываются заверять сделки с частными домами, земля под которыми не приватизирована. Вопрос в том, как будет обозначено право на землю под такими постройками.

Как утверждают идеологи – разработчики изменений, продается отныне не дом и не постройки, а в первую очередь земля. ОК. Земля – главная вещь, а постройки следуют судьбе земельного участка. Но как передать право на дом, если земля под ним не приватизирована, а до сих пор числится в пользовании (în folosință)? Остается подождать, что предложат органы кадастра в плане регистрации прав на землю.

Не в последнюю очередь проблема суперфиция и прав на землю бьет и по собственникам гаражей в гаражных кооперативах. Земля под капитальными гаражами не приватизирована, хотя сами гаражи принадлежат собственникам как недвижимость. Как мы помним, основной принцип – продается теперь земля, все, что на ней, разделяет судьбу участка. Продажа гаражей в ГСК тоже под вопросом.

Что указать в договоре купли-продажи недвижимости по новым требованиям.

Остановимся на некоторых моментах, которые уже стали известны.

1. Нормы приобретения жилья меняются в плане регистрации собственности супругов.

Если недвижимость покупает супружеская пара, то для заключения и регистрации сделки ей придется явиться в нотариальную контору (и кадастр) вдвоем, лично. Более того, необходимо предоставить нотариусу свидетельство о регистрации брака и указать в договоре, что квартира или дом приобретается именно в общую собственность супругов.

В договоре отмечается, каков гражданский статус покупателей. В каком органе ЗАГСа, какого числа и под каким номером зарегистрирован их брак. В противном случае органы кадастра угрожают не регистрировать сделку.

Ранее супруг или супруга приходил оформлять сделку сам: покупал и регистрировал недвижимость сам. В кадастр предоставлялись документы о браке. Кадастр регистрировал право собственности на обоих супругов, но продавал супруг такую недвижимость только с согласия второго супруга, который при покупке становился собственником как бы по умолчанию.

Ситуация изменилась. Теперь, чтобы лицо, состоящее в браке, купило квартиру или другую «недвижку», придется ходить по всем инстанциям вместе с супругой: к нотариусу и в кадастр. Если устали ходить вместе, получите от супруги декларацию, нотариально удостоверенную, что она не против того, чтобы благоверный приобрел недвижимость за счет общих средств, нажитых в браке, и зарегистрировал ее в кадастре. Либо составьте от супруги доверенность на покупку. Но лучше прийти вдвоем!

2. В договоре купли-продажи недвижимости следует оговорить, что на момент продажи недвижимость не является частью памятника архитектуры: актуально для старых кварталов Кишинева и других городов. Если дом или квартира являются частью памятника архитектуры, то потребуется согласование с минкультом. После того, как исторический центр Кишинева превратился в руины, очень важная, а, главное, своевременная норма.

3. Вопрос с документами. Продавая недвижимость, в обязательном порядке укажите в договоре, что документы на продаваемую «недвижку» (выписка из кадастра, справка об оценке, правоустанавливающий документ, копии и пр.) передаются нотариусу и будут храниться у него. В итоге каждая из сторон получит на руки по одному экземпляру договора купли-продажи. Если спустя несколько лет налоговики или кто либо еще потребует разобраться с деньгами или с правами на проданную недвижку, всегда можно будет подойти к нотариусу у которого в архиве и будет храниться оригинал договора.

Дело за малым, чтобы государство хоть на чуточку помогло хранить столь драгоценные архивы самим нотариусам.

Кстати, срок исковой давности по модифицированному ГК – 10 лет!

4. Цена сделки. В связи с изменениями в законодательстве об отмывании денег прекратила свое существование практика купли-продажи «по цене кадастра». В договоре указывается только реальная цена продажи. Больше никаких продаж по «оценочной кадастровой стоимости» (или, как ее называют граждане, «по цене БТИ»).

Если стороны продают недвижимость за цену в иностранной валюте, то данный пункт договора оформляется особо: вначале указывается цена в национальной валюте (в леях), а после нее стоимость в евро или долларах по курсу НБМ.
Ранее большинство договоров в плане цен оформлялось наоборот: вначале указывалась цена в иностранной валюте, а затем аналог в леях. Новые требования вызваны модификациями в ГК – молдавский лей основное платежное средство на территории РМ.

Успеть за полторы недели.

С 1 августа 2019 года порядок удостоверения абсолютно всех нотариальных документов меняется кардинально. бразом.

Нотариусам для того, чтобы удостоверять сделки, нужно подключиться к ряду баз данных агентства публичных услуг. Помимо нынешней базы данных кадастра для совершения сделок будут проверяться базы данных гражданского состояния, база данных удостоверений личности и прочие. Каждый заход для проверки обойдется минимум в 20-40 лей.

Если вкратце, то именно так велят последние изменения в законодательстве. Нетрудно представить, что срок подготовки документов по сделке увеличится, а стоимость нотариальных услуг возрастет.

По данным инсайдеров, процесс подключения к новым базам данных идет тяжко, а может, и не идет вообще. Кому успеют дать доступ на 1 августа к данным реестров - неизвестно. Понятно одно: на фоне колоссальных изменений введение еще одной реформы приведет к хаосу. Добавим, что август – месяц приезда сограждан из за рубежа для решения вопросов, месяц традиционных европейских отпусков. Приезжающим авторы изменений и «подключений» подложили хорошую свинью.

Если вам предстоят сделки с недвижимостью, постарайтесь не терять времени. Предсказать, кто сможет работать с недвижимостью после 1 августа 2019 года, не решится никто.

Источник: Таxexpert.md