Экономика

15 ноября национальный банк Молдовы объявил, что базовой валютой для установления официального обменного курса молдавского лея станет евро. Ранее такой валютой был доллар США. Какое влияние это решение окажет на рынок недвижимости?

Как формируются цены

В Молдове продолжают стремительно расти цены на недвижимость. В третьем квартале 2024 года в Кишиневе они продемонстрировали рост на 0,4 процента по сравнению с предыдущим кварталом. Однако если сравнивать текущие данные с тем же периодом прошлого года, увеличение составило 18,8 процента. Средняя цена квадратного метра жилья в столице - 1370 евро, на 300 евро больше, чем в том же периоде прошлого года.

На цены влияет множество факторов. В первую очередь говорят о росте затрат на стройматериалы и энергоносители, увеличении зарплат в отрасли. Однако эти аргументы влияют только на себестоимость квартир в новостройках.

В целом же действуют совсем другие, рыночные факторы, особенно на вторичном рынке. Главные из них – спрос и предложение. Но если предложение зависит от наличия объектов недвижимости, то спрос – от имеющихся у потенциальных покупателей денег.

Традиционно у нас цены на недвижимость указывают не в леях, а в евро. При этом доходы населения растут, а курс евро к молдавскому лею остается практически стабильным.

На 31 декабря 2020 года официальный курс НБМ составлял 21,048 лея за евро. На конец 2021 года – 20,101. В декабре 2022 года несколько вырос – 20,474. В конце прошлого года снизился до 19,109. На сегодняшний день курс - 19,0274 лея за евро.

Параллельно росли средние зарплаты по экономике. В IV квартале 2020 года средняя номинальная зарплата составляла 8859,9 лея (421 евро). В 2021 году она была уже 8716 лей (431 евро). В 2022-м, из-за резкой инфляции, произошел рост до 9900 лей (482 евро). В 2023 зарплата скакнула до 12,2 тысяч лей. А из-за падения курса национальной валюты власти гордо отчитались, что мы теперь не самые нищие в Европе и молдаване в среднем зарабатывают по 642 евро.

В нынешнем году ситуация развивается по тому же пути: среднемесячная начисленная заработная плата во втором квартале была в бюджетном секторе 11 938,3 лея, в реальном - 14 791,3, в среднем - 14 069,2 лей (740 евро).

То есть по сравнению с прошлым годом она выросла в евро почти на 13 процентов, а за пять лет - на 43 процента. Естественно, это не могло не отразиться на рынке недвижимости. Не нужно никакого удорожания стройматериалов и топлива, достаточно просто удерживать курс нацвалюты, и цены на жилье будут расти!

Почему стабилен курс евро

По оценке экспертов Всемирного банка, молдавский лей недооценен на 25 процентов. То есть, чтобы курс был сбалансированным, официальный курс евро в РМ должен быть не 19, а 23,75 лея, а в пунктах обмена наличной валюты – выше 24 лей.

Однако НБМ (естественно, по заказу власти) уже много лет искусственно сдерживает рост курса основных мировых валют к лею, так как наша экономика сильно зависит от импорта. Получается замкнутый круг: мы не можем развивать свое производство, поскольку наши товары неконкурентоспособны за рубежом и страна все больше впадает в зависимость от внешних поставок. Растет дефицит торгового баланса.

Как НБМ регулирует курс валют

Для этого есть два основных способа и один неофициальный. Первый – формирование обязательных резервов (OP) – это средства банков в молдавских леях и иностранной валюте, которые хранятся в НБМ. Установленный норматив обязательных резервов в СКВ по привлеченным средствам сейчас - 39 процентов.

Второй – интервенции на валютном рынке. Если валюты не хватает, НБМ ее продает. Если она имеется в избытке – покупает. Объемы таких транзакций относительно небольшие, до 100 миллионов долларов/евро (при общих валютных резервах НБМ более 5 миллиардов долларов).

Третий способ, о котором не говорят, это «телефонное право». Никаких циркуляров, просто все 11 молдавских банков неожиданно решают проводить одну и ту же политику, иногда даже в ущерб себе. Это не страшно, НБМ им это компенсирует. Недаром при общем кризисе банковская система год за годом демонстрирует поразительную доходность.

Как изменение базовой валюты повлияет на рынок

НБМ утверждает, что это изменение уменьшит колебания курса молдавского лея по отношению к евро, а также разницу между курсами покупки и продажи евро, что принесет пользу экономике и поможет снизить расходы на обмен валюты.

То есть за молдавские леи можно будет купить еще больше евро, что окажет дополнительное давление на рынок недвижимости, хотя и небольшое.

Что будет дальше с экономикой в целом

Как видно из приведенных выше цифр, с приходом к власти т.н. «проевропейских сил» негативные процессы падения местного производства, роста дефицита торгового баланса и цен на недвижимость нарастают лавинообразно. Почему?

Потому что существует еще и политическое давление. Молдову в Европе рассматривают не как поставщика товаров, а как рынок сбыта. С нас же причитается дешевая рабочая сила, как в качестве гастарбайтеров, так и для работы внутри страны, на предприятиях, выпускающих продукцию с невысокой добавленной стоимостью. Которую ближе везти от нас, чем из Китая. Где, кстати, средняя зарплата в текущем году - 1596 долларов США или 1513,5 евро.

По такой политике можно судить о будущем РМ «в европейской семье». Пока нам там предназначено место в самом дальнем и пыльном углу. Молдова нужна не только как потребитель товаров европейского производства, но и как свалка автомобилей second hand. Их дорого утилизировать, гораздо проще сбагрить нам, чтобы они здесь еще многие годы загрязняли воздух.

Что делать

Как правильно говорят министры и депутаты, ничего не делая для этого, нужно развивать экономику. Сложно, нужны компетентные специалисты, а не «хорошие люди» - соратники по партии. Подействовал ли отрезвляющий холодный душ результатов еврореферендума и президентских выборов? Об этом  мы узнаем на следующей неделе после анонсированных перестановок в правительстве.

Владимир МАРТЫЩЕНКО