Город

Коллегия по гражданским, коммерческим и административным делам Высшей судебной палаты (ВСП) 31 июля поставила окончательную точку в споре между муниципальным советом Кишинева и торговым центром UNIC. Предмет разбирательства – приватизация прилегающего к универмагу участка с кадастровой стоимостью около 28 млн леев, а также аренда соседней территории. ВСП подтвердила необоснованность позиции муниципалитета и обозначила подробные мотивы своих выводов, передает Logos.press.md.

Судебная тяжба, инициатором которой выступило АО «Центральный универсальный магазин UNIC», продолжалась 3,5 года. Длительный срок объясняется тем, что дело не раз перемещалось между инстанциями и возвращалось на пересмотр в Апелляционную палату. Истец потребовал передать ему в собственность путем приватизации и заключения договора купли-продажи прилегающий участок земли (1,384 га), который занимает почти половину квартала в центре города на проспекте Штефана чел Маре. Кроме того, он настаивает на сдаче в аренду соседнего участка площадью 0,21 га.

Магазин UNIC был основан в 1945 г. и является одним из первых коммерческих предприятий в стране. В апреле 2016 г. его владельцем стала молдавская мясоперерабатывающая компания Rogob. Она приобрела у государства мажоритарный пакет 85,45% акций предприятия за 252,24 млн леев, а после этого приняла меры для выкупа у миноритариев остальных акций. Спустя несколько дней после сделки с государством новые собственники занялись оформлением приватизации и аренды земельных участков, обратившись в муниципальный совет. В канцелярию примэрии был передан пакет документов для оформления сделок. После многочисленных обсуждений с сотрудниками Главного управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений истец сделал вывод, что заявка с приложенными документами отвечает всем требованиям.

Спустя полгода администрация торгового центра направила генпримару и муниципальному совету ходатайство с просьбой ускорить рассмотрение заявки. Не дождавшись ответа, UNIC обратился в суд. Как отмечает заявитель, участки, на которые он претендует, были переданы в пользование универмагу по решению примара Кишинева еще в 1997 г. Земля является муниципальной собственностью, за пользование которой вносится ежегодная арендная плата. Истец ссылается на Закон об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении, который распространяется на прилегающие земельные участки приватизируемых или частных объектов. Из него следует, что участок, относящийся к зданию магазина UNIC, может перейти в частные руки.

В то же время законодательство о разграничении публичной собственности предоставляет право на аренду соседней территории. Она неотчуждаема, но может быть арендована путем заключения прямого договора с собственником строения, законно размещенного на участке. Как отмечает истец, столичная администрация до сих пор не возражала против использования этих земель, регулярно получая арендную плату. В этой связи задержку с рассмотрением запроса он считает абсолютно необъяснимой и неоправданной.

Согласно позиции представителя муниципального совета, претензии истца являются необоснованными и должны быть отклонены. Ответчик полагает, что предоставил в суде достаточно доводов, которые при справедливом разбирательстве и правильном применении закона могут стать основанием для отклонения иска. По его словам, некоторые предоставленные истцом документы были объявлены недействительными. В отношении аренды участка отмечается, что заявителем пропущен срок исковой давности. Кроме того, отмечает муниципалитет, сейчас передача в собственность или аренда этой категории земель происходит на основании Закона о местном публичном управлении. Он предусматривает организацию в этих целях публичных аукционов.  

Как полагает сторона ответчика, наложение на орган публичной власти решением суда обязательства передать в частную собственность один участок и сдать в аренду другой не отвечает логике закона. Это «должно рассматриваться как передоверие полномочий органов публичной власти, поскольку предоставление такого права осуществляется исключительно органом, получившим эти полномочия согласно закону».

По итогам слушаний Кишиневский суд (сектор Чентру) удовлетворил исковые требования в полном объеме, обязав столичные власти пойти навстречу администрации UNIC. Апелляционная палата дважды рассматривала дело разными составами суда, и оба раза решение было оставлено в силе. Данный вердикт 31 июля поддержал специализированный состав суда ВСП под председательством Алы Кобэняну, который собрался в расширенном формате. По мнению судей, истец подготовил полный пакет документов и выполнил все требования, в то время как муниципалитет не смог доказать обратное.

ВСП, в частности, напоминает, что согласно закону правила приватизации определяет правительство, которое в 2008 г. приняло Положение о купле-продаже и сдаче в аренду прилегающих земельных участков. Оно обязывает примара зарегистрировать заявку и приложенные документы в течение 30 дней с даты их подачи, а также выполнить ряд действий по подготовке материалов для решения местного совета. В их числе – рассмотрение возможности продажи участка и подготовка расчетной ведомости цены. В случае отказа в течение 30 дней покупателю направляется письменное уведомление с указанием причин, делающих невозможной куплю-продажу участка. Суд констатировал нарушение этих сроков столичной администрацией.

Кроме того, как отмечается в решении ВСП, земельный участок не относится к объектам, которые не могут быть приватизированы: их перечень указан в законе. В то же время под прилегающим участком понимается земля, на которой непосредственно расположено здание, и соседняя территория, используемая для его обслуживания. Покупателем или арендатором такого участка может быть собственник приватизированного или частного объекта, расположенного на этом месте. Когда таким объектом владеет предприятие, только оно может выступать в качестве покупателя. Для отдельных акционеров таких прав не предусмотрено.

Истец предоставил суду выписку из Реестра недвижимого имущества, которая подтверждает наличие на земельном участке здания коммерческого центра. Других построек, интересы владельцев которых надо учитывать, на этой территории не существует. Кроме того, ВСП ссылается на решение кишиневского мунсовета от 13 мая 2014 г. по разграничению муниципальных земель в секторе Чентру, согласно которому соответствующий участок отнесен к частной собственности. Об этом же говорится в информации Агентства земельных отношений и кадастра.

В отношении участка, подлежащего аренде, ВСП отмечает, что публичные земли, прилегающие к объектам недвижимости, передаются в аренду собственникам частных строений. Закон содержит ряд исключений, под которые участок по соседству от магазина UNIC не попадает. Если собственником земли является административно-территориальная единица (в данном случае муниципий Кишинев), то этот процесс лежит в ведении местных властей. По словам судей, хотя истец просил передать соседний участок в аренду и выполнил все условия, муниципалитет никак на это не отреагировал. ВСП считает, что между UNIC, который регулярно платит за аренду земли, и столичной администрацией, которая принимает эти платежи, де-факто на протяжении многих лет существуют арендные отношения.

Ссылаясь также на положения Гражданского кодекса, который предусматривает для сделок по аренде недвижимости письменную форму, ВСП говорит об обязанности муниципального совета заключить с истцом договор аренды соседнего участка. Как отмечается, ответчик ни до суда, ни в ходе слушаний не указал возможных причин, которые могли бы оправдать отказ от оформления этой сделки. Доводы представителя муниципалитета о недействительности ряда документов и необходимости проведения аукциона были признаны необоснованными. По словам судей ВСП, правоотношения между сторонами возникли до того момента, как закон обязал проводить аукционы в отношении публичных земель.

Ранее UNIC выиграл еще ряд судебных процессов, связанных с прилегающей территорией. После того, как Rogob стал владельцем контрольного пакета акций универмага, его администрация подала в суд на примэрию и муниципальный совет, потребовав отменить решение о передаче в аренду участков в непосредственной близости от здания магазина. К процессу была привлечена компания Avent, которая арендовала два земельных участка площадью 0,0927 га и 0,0193 га по улице Митрополита Варлаама. Кишиневский суд удовлетворил исковые требования UNIC, отменив решения муниципальных властей и договоры аренды.

Добиться пересмотра этого решения в вышестоящих инстанциях ответчики не смогли. Причем Апелляционная палата Кишинева оставила заявления примара и мунсовета без движения в связи с тем, что они никак не мотивировали свою позицию. Суд предоставил срок для исправления недостатков, которым они не воспользовались. По этому поводу ВСП отметила, что у апеллянтов было достаточно времени для исполнения замечаний суда, но их представитель не выдвинул никаких аргументов о необоснованности оспариваемого решения.

Еще один спор развернулся вокруг земельного участка 0,0309 га по улице Измаил, 45/1, который арендовала компания Floredan-D. Новые владельцы UNIC намерены разместить на этой территории, по соседству с магазином, зону отдыха и дополнительные парковочные места. На этот раз примэрия выступила на стороне универмага, потребовав эвакуации арендатора и сноса временных построек. Земля находится в муниципальной собственности, использовалась фирмой Floredan-D с 2001 г., а в 2010 г. на участке появились ларьки, где торговали цветами и цветочными композициями. Договор аренды не предусматривал приватизацию участка, более того, компания взяла на себя обязательство освободить арендуемую территорию самостоятельно по первому указанию примэрии. Судебные инстанции всех уровней поддержали требования о расторжении договора аренды и освобождении прилегающей к универмагу территории.