Город

В 2016 году «Молдавские ведомости» на базе документов, которые собрал муниципальный советник ПСРМ Александр Одинцов, рассказали о руинах и бетонных коробках, которые сохраняются на тех улицах столицы, где участки были сданы в аренду или приватизированы горе-строителями. Это, например, участок земли в периметре улиц Когылничану, Матеевича и Константина Стере, который перешел экс-премьеру Кириллу Габуричу. Это недостроенный отель по бульвару Штефана чел Маре, 115, рядом со зданием художественного музея. Это недострой вместо кинотеатра «Искра» на Ботанике. Это дом баронессы фон Гейкинг на улице Матеевича, 87, рядом с Академией искусств, гостиница «Naţional», республиканский стадион, каркас здания у магазина «Fidesco» на Чеканах, дом купца Назарова на пересечении улиц Колумны и Бэнулеску Бодони.

С того времени лишь нескольким объектам удалось изменить статус. Полностью восстановлена резиденция президента, выросла «китайская стена» из многоэтажек на месте детского сада №178 на пересечении улиц Николая Костина и Ливиу Деляну. Ведутся строительные работы по Букурешть, 62, где располагалась бывшая городская усадьба Рышкану-Дерожинского, а в советские времена – резиденция общества «Знание».

«Государственные органы аморфны, их нужно заставить найти решение проблем руин, - сказал тогда и.о архитектора муниципия Ион Карпов. - Нужны новая юридическая база и механизм реализации законов. Пока работающего закона нет. Нужен закон, обязывающий владельцев участков консервировать незавершенное строительство и выплачивать за простой налоги. Закон должен предусматривать ответственность экономического агента, если он загораживает муниципальную землю на период выполнения работ - за эти земли застройщик должен платить аренду. А те участки земли, которые не освоены в сроки аренды, подлежат изъятию».

В конце 2019 года парламент принял некоторые поправки в закон, касающиеся регламентирования строительных работ.

О сущности поправок рассказал вице-мэр муниципия Кишинев Виктор Киронда.

В градостроительный сертификат закладываются нормы генплана и урбанистического регламента

- Инициативу решить проблему с незаконным строительством путем внесения поправок в законы стала продвигать группа депутатов-социалистов во главе с Василием Боля. Мы участвовали в обсуждении этих инициатив наравне с представителями правительства – предложения касались проблем кишиневской примэрии в вопросах незаконного строительства.

Самой важной для нас стала тема  законного отказа застройщику в выдаче авторизации на строительство, если не соблюдены условия градостроительного сертификата.

Строительство любого объекта начинается с получения заказчиком строительства документов в органах власти. Первый документ – это градостроительный сертификат, в котором утверждается, какой объект можно строить на определенном участке согласно генеральному и локальному урбанистических планов от 2007 года, действующих до сих пор. Сертификат состоит из двух документов, один - информирует, второй – разрешает экономическому объекту создать проект планируемого строения. Важной частью разрешения является архитектурно-урбанистическое обоснование проекта строящегося объекта, потому что оно отражает, какие должны быть соблюдены нормы при застройке данной территории согласно генеральному плану муниципия и урбанистическому регламенту. Эти документы предписывают, что нельзя строить десятиэтажный дом на шести сотках и много других норм.

Как нарушались условия градостроительного сертификата

- На основании градостроительного сертификата заказчик обращался в архитектурное бюро, получал проектно-строительную документацию с тем, чтобы представив ее в примэрию получить авторизацию на строительство. До сих пор очень часто проектно-строительная документация не соответствовала в полной мере архитектурно-урбанистическому обоснованию проекта, которое было согласовано с генеральным планом и подписано в градостроительном сертификате. Захватывались территории за счет земли муниципия, возникали парковки, детские площадки, увеличивалось количество этажей – все не было предусмотрено градостроительным сертификатом. Более того, в нарушение урбанистического регламента, по которому объект может возводиться на территории, занимающей лишь 40 процентов участка земли, здания располагались на всей территории участка, создавая опасную ситуацию для ближайших строений.

Как примэрия стала ксероксом для выдачи авторизаций

- С момента представления проектно-строительной документации главное управление архитектуры, градостроительства и земельных связей было обязано в течение 10 дней выдать застройщику авторизацию на строительство. Она дает право поставить забор и приступить к строительству. До сих пор основанием для отказа в выдачи авторизации не было.

Пробел в законе №136 позволял использовать различные схемы. По закону если примэрия в указанный срок не выдавала авторизацию, считалось, что авторизация есть, и застройщик приступал к строительству и свои действия анонсировал письмом в примэрию.

Иногда, чтобы построить то, что выгодно застройщику, муниципальный совет  с подачи главного управления архитектуры изменял зональный урбанистический план. Так возводились объекты, которые не соотвествовали генеральному урбанистическому плану, противоречили городскому развитию и новые дома «впихивали» в густозастроенные микрорайоны.

Действующий закон создавал ситуацию, при которой застройщик получал как бы разрешение на строительство уже на этапе получения градостроительного сертификата. Сама примэрия служила ксероксом для выдачи авторизации. Когда же примэрия общалась с иском в суд, застройщик представлял документы, подписанные по закону.

Пробел в законе был для строителей благом

- Авторы поправок обратили внимание на пробел в законе. По закону суд не обращал внимания на то, что проектно-строительная документация не соответствовала градостроительному сертификату. Эта самая большая проблема для примэрии становилась для строителей благом - позволяла не брать во внимание градостроительный сертификат и, соотвественно, генеральный план и урбанистический регламент. Строили что хотели!

Специалисты муниципального управления архитектуры помогали использовать пробелы в законе

- Иногда воспользоваться пробелом в законе помогали специалисты главного управления архитектуры. Закрывали глаза на то, что в проектно-сметной документации не отражались нормы, регламентированные  урбанистическим планом и регламентом. Так, например, здания возводились на всей площади заказчика, выходили за рамки 40 процентов территории, а подъезды, парковки и тротуары занимали участки муниципальной земли или земли соседа.

В примэрию уже обращаются владельцы квартир в новых домах, которые выглядят как муравейники, с просьбой обустроить зеленую зону, парковку, выезд на муниципальной земле. Встает вопрос, о чем вы думали, когда покупали квартиру в таком доме?

Кто может оспорить поправку в закон, призванную не допустить нарушений в строительстве

- С принятием в закон поправок архитектурно-урбанистическое обоснование проекта должно быть отражено в проектно-строительной документации. Созданная комиссия будет анализировать градостроительный сертификат и проектно-сметную документацию. Если будут выявлены различия в документах, то новые законы позволят отказать в выдачи авторизации на строительство. Поправки были приняты парламентом в конце декабря 2019 года, преодолели сопротивление строительной мафии. Ждем, когда принятый закон появится в Официальном мониторе. В то же время я не удивлюсь, если строительная мафия обратится в Конституционный суд, и суд признает поправки неконституционными.

Примэрия наладит администрирование использования муниципальной земли

- За многие годы примэрия показала себя самым плохим распорядителем муниципальной земли. Поменять ситуацию призвана созданная комиссия. Я уже рассказал, что с опубликованием закона у примэрии будет право отказать в выдачи авторизации.

Созданная комиссия также будет анализировать возведение спорных объектов по запросу граждан. Если на этапе строительства объект не будет соответствовать проектно-строительной документации и градостроительному сертификату, то примэрия обратится в комиссию по техническому надзору и будет работать вместе над недопущением нарушений.

Улучшить систему администрирования позволит еще одна поправка в закон - запрашивать документы на строительство на частном участке будет иметь право только владелец участка. Уже есть примеры того, как владелец даже не знал, что строится на его земле.

Одно из предложений примэрии свелось к тому, что МСК будет иметь право финансировать создание генплана для пригородов, как и местные советы этих городов. Предложение встретило сопротивление, основанное на том, что примэрия не имеет право вмешиваться в работу местных советов городов. Но все же предложение было принято.

Смешные деньги от аренды наносят ущерб бюджету муниципия

- Примэрия не остановится на этих поправках. Нужны изменения в закон 835 об основах градостроительства и обустройстве территории, в закон 163 о разрешении выполнения строительных работ и закон о статусе муниципия Кишинев.

На базе закона о консолидации земель примэрия готовит документы, чтобы навсегда остановить строительство каких-либо объектов на прилегающих к домам участках и на арендованных землях. Такая практика была распространена в муниципии: участок муниципальной земли арендовался на 50 лет с целью строительства на нем объекта. А дальше что с этой землей?

Более того, за аренду земли экономический агент платил мизерные суммы в бюджет, чуть более 10 тысяч лей в год. Смешные деньги!

Город терял деньги и участок земли, новую инфрастуктуру никто не строил. Вместо этого примэрия могла бы провести аукцион этого участка земли, продать его по рыночной цене, и обязать покупателя соблюдать урбанистический регламент и генеральный план муниципия.

Создать систему администрирования зеленых зон для блага горожан

- В плане примэрии на текущий год  подготовить модернизированный генеральный план Кишинева, составить реестр зеленых зон, утвердить границы парков, лесопарков, с тем, чтобы там никто не строил. Эти земли в ведении примэрии, но до сих пор нет системы их администрирования.

Подготовила Марина ТИМОТИНА