Общество

«Владельцы земли молдавской» вновь хотят получить от нее максимальный сиюминутный доход, не думая ни о прошлом, которое таит в себе немало уроков, ни о будущем, ни об опыте развитых стран, к которому в этом случае как раз стоило бы присмотреться.

 

 

Доход от земли вычисляется по достаточно простой формуле: из общего дохода владельца земли вычитаются расходы на эксплуатацию земельного участка. Полученный чистый доход в экономике носит название «процента дохода на капитал, вложенный в землю». Величина этой цифры зависит от многих факторов: сюда входит характеристика почв, возможность сбыта урожая, метеорологические условия, расстояние до транспортных коммуникаций и рынка сбыта, способ ведения хозяйства и даже личные качества владельца земли.

 

В подавляющем большинстве стран мира процент на капитал, вложенный в землю, формируется на базе доходности государственных ценных бумаг или процента по долгосрочным банковским депозитам с обязательной поддержкой государством собственного сельхозпроизводителя путем льготного кредитования, списания исторических долгов из-за форс-мажорных обстоятельств, регулирования закупочных цен на сельхозпродукцию и другими действиями. И даже в этих условиях он считается нормальным, если находится  на уровне 5%.

 

Важное значение при определении процента капитализации играет способ получения дохода от земли, а точнее, связанные с ним риски. Самым надежным способом, обеспечивающим стабильный доход, считается сдача земли в долгосрочную аренду, далее идет сдача в аренду на один посев, а наиболее рискованным считается получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.

 

 

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли. Наша «дорога в рай» выглядит неприглядно. Сначала мы развалили коллективные хозяйства (колхозы), которые могли бы акционировать с учетом интересов тех, кто непосредственно обрабатывал эту землю, а также - пострадавших от коллективизации собственников. Причем сделали это, обделив кого только можно, обидев старых людей и их наследников мизерными компенсациями. Далее мы раздали сельхозземли сельским жителям, ликвидировав крупные хозяйства, севооборот, и заменили механизированный труд ручным. В результате получили наиболее рискованный способ получения дохода от земли: при ведении мелкоземельного хозяйства самим владельцем. Урожайность, естественно, уменьшилась.

 

На следующем этапе мы поняли, что за два десятилетия превратили самодостаточную страну в рынок сбыта чужих товаров и экспортера трудовых ресурсов. А очнувшись, начали консолидировать земли сельскохозяйственного назначения. Сначала осторожно: на территориях бывших хозяйств местными лидерами на базе краткосрочной аренды пахотной земли на один посев.

 

Другим способом в этот период стала издольная аренда, когда владелец земли получал определенную долю урожая. Затем консолидация пошла всеми возможными способами: арендой, меной, прямой покупкой, скупкой банковских залогов. В итоге держателями земельной ценности в сельской местности стали местные «лидеры» – физические и юридические лица.

 

А с 2004 года, «натренировавшись» на городских и прилегающих к ним землях, на периферию «потек» и крупный капитал. Это неизбежно, логично, и не требует больших вложений, ведь государство практически не контролирует процесс: ограничений на масштаб покупок нет, использование земель по назначению контролируется слабо. В итоге идет массовая скупка земель сельскохозяйственного назначения: угодьями, массивами, целыми хозяйствами вместе с дорогами, коммуникациями, водоемами и прочей инфраструктурой.

 

 

Сегодня в оборот рынка недвижимости в сельской местности включены значительные земельные ресурсы. Если в городах и пригородах предложение земли превышает спрос на 80%, то на рынке сельскохозяйственных земель ситуация совершенно иная. Среднестатистические цены сделок растут незначительно, на свободном рынке цена одного гектара составляет до 10 тысяч леев, а на рынке обременений и ликвидации залогов – от 3 до 5 тысяч леев.

 

За местными лидерами к земле сельскохозяйственного назначения уже потянулись «феодалы-горожане», местные уроженцы или «наехавшие», успевшие заработать на обороте капитала в других отраслях национальной экономики: политики, банкиры, страховщики и другие представители бизнес-элиты. Приобретенные земли используются для получения дохода либо от краткосрочной аренды, либо от перепродажи, но практически никогда – для использования по назначению в производстве, либо для развития и сохранения плодородия.

 

Подобная эксплуатация земли приводит к снижению ее доходности и ценности. Сами владельцы работать не хотят, серьезных арендаторов в сельской местности почти нет – все на заработках в других странах. Поэтому,  не заботясь о будущем, «феодалы» и их ставленники пытаются облегчить себе текущую безбедную жизнь путем лоббирования продажи  земель иностранцам в напрасной надежде на значительный рост цен перепродаж.

 

Иностранцам мы с нашими проблемами даром не нужны. Наши земли если кто и купит, то только для последующей перепродажи. При этом естественная (в сфере духовной жизни) и потребительская (в сфере материального производства) ценности наших земель потеряют в сравнении с коммерческой, выраженной только деньгами. И социально-экономические кризисы продолжат сотрясать нашу страну, все более отдаляя счастливую жизнь большинства населения.

 

Продажа земли иностранцам подстегнет местный рынок лишь на короткий период времени. Как не шел к нам массово иностранный капитал, так и не будет идти, хотя путей прихода предостаточно: совместные хозяйственные общества, вложение денег  гастарбайтерами, разумное использование концессии для передачи новых технологий, и так далее. Пока у нас отсутствует внутренняя стабильность, неуравновешенны риски и возможная прибыль иностранного инвестора – экономического содержания процесс продажи земель не имеет. Содержание это строго политическое, причем очень старого толка, предполагающее разделение на «левых» и «правых».

 

Часто вспоминаю беседу со старым крестьянином из Каларашского района, во Вторую мировую начавшего воевать по румынскому призыву, закончившего – в составе Красной армии, а затем поседевшему в сталинских лагерях. Работал человек на своей земле при всех властях: румынских, советских и нынешних, боготворил труд. И всегда повторял: «Натерпелся я от всех: при румынах, когда работал на хозяйском винограднике, нас заставляли весь день свистеть, чтобы не ели хозяйский урожай - в противном случае штраф или порка; при советах перепахивали уродившие поля, но не разрешали взять домой лишнее ведро помидор. Все разрушали, но ничего до конца не построили. Теперь вроде начали жить: время и труд решат наши проблемы, но берегите землю – для себя и своих потомков…» И он прав.

 

 

Не стоит фетишизировать идею продажи земель иностранцам, и вообще лучше снять с повестки дня всякое обсуждение этой идеи. Нельзя потакать небольшому количеству «помещиков-феодалов», загнавших себя в долг скупкой земель и пытающихся за счет вхождения на наш внутренний земельный рынок иностранного капитала решить свои политические и/или экономические проблемы. Лучше вместо этого предотвратить рост этого «класса», чтобы он не давил на власть: ограничив площади сельскохозяйственных земель, находящихся во владении одного собственника, как бы его ни маскировали действующие организационно-правовые формы хозяйствования.

 

Если запретить продажу земли иностранцам, это заставит наших «помещиков-феодалов» думать об ее эффективном использовании путем передачи сельхозпроизводителям в долгосрочную аренду. Тем самым деньги, вложенные в покупку и консолидацию земель, постепенно начнут давать отдачу и обеспечат владельцам и их наследникам доход, а на селе начнет функционировать здоровый рынок труда и производства. Подобное отношение к земле и сделкам с ней оздоровят рынок, лишат иллюзий владельцев земельной собственности и искоренят в них «прагматизм», выражающийся в том, что сиюминутная выгода, сегодняшняя однократная сделка – лучше и доходней, чем многие будущие выгоды, которые может принести земля.

 

Александр Витанов,

председатель Совета Национальной Палаты Недвижимости РМ,

магистр оценки недвижимости, эксперт.