Экономика

Минфин передал парламенту проект изменений и дополнений в действующие нормативные акты, вытекающих из бюджетно-налоговой и таможенной политики-2016. Некоторые положения касаются дополнительного налога на элитную недвижимость. Физические лица - владельцы недвижимого имущества площадью более 120 кв. метров и оценочной стоимостью, превышающей 1,5 миллионов лей - будут платить дополнительный налог. Но эксперты считают, что формулировки проекта размыты, что может повлечь за собой новые коррупционные схемы, затратные для государства разбирательства в судах. В целом новшество не принесет желаемых результатов. В интервью «Молдавским ведомостям» экономический эксперт Георге Костандаки отметил: «Изменения в налоговое законодательство – абсурд, абсолютный беспредел».

Позиция минфина

По словам министра финансов Октавиана Армашу, налогооблагаемой базой недвижимого имущества будет оценочная стоимость, установленная территориальными кадастровыми органами.

Ставка налога в 0,8 процентов будет применяться по отношению к налоговой базе. Расчет налога на имущество и предъявление уведомлений на оплату должны проводиться территориальными налоговыми отделами до 30 ноября по состоянию на 1 ноября отчетного года (то есть до 2016 года). Перечислять налог на имущество в государственный бюджет нужно будет до 25 декабря отчетного года.

Армашу считает, что благодаря нововведению поступления в госбюджет вырастут на 100 миллионов лей. По другой версии доходы могут составить в 2016 году 50 миллионов лей.

Откуда взялась ставка налогообложения? 

«Увеличивается база налогообложения, увеличиваются тарифы, меняются методология и техника налогообложения, - отметил Костандаки. – Но в законодательстве не закреплено понятие люксовой недвижимости. Было бы интересно узнать, почему к этому виду недвижимости должны относиться дома площадью 120 кв. метров и стоимостью 1,5 миллиона лей? Нигде об этом не упоминается, нет экономического обоснования.

Почему ставка - 0,8 процента, а не 1,1 или 0,6? То есть все произошло по договоренности разработчиков поправок?».

Если недвижимость соответствует лишь одному критерию - можно не платить

По словам эксперта, большая ошибка законопроекта в том, что при налогообложении по-новому обязательно должны учитываться одновременно два фактора: 120 кв. метров площади и 1,5 миллиона стоимости.

«Но ведь дом может быть площадью 200 кв. метров и стоимостью один 1,45 миллиона лей, - указывает аналитик. - И такая недвижимость уже не будет облагаться новым налогом. А если речь идет о квартире площадью в 80 кв. метров и стоимостью  500 тысяч евро? Это 10 миллионов лей. На что же опираться? Нужны оба фактора - или достаточно одного? Тут явное упущение авторов, непрофессионализм – или умысел».

Скорее всего, продумано так, чтобы никто не платил: «Разработчики поправок вовсе не безграмотны и знают, что поправки не принесут ожидаемых результатов». Если эти изменения прошли экспертизу национального центра антикорупции и дойдут до парламента в такой форме, то тут «явно налицо внутренний сговор руководства государства со всеми органами власти… Самые дорогие и самые роскошные дома и недвижимость - в собственности государственных чиновников, министров, судей, прокуроров и т.д.. А как они все это приобрели? Копили 150 лет?».

Интересное резюме сделал министр финансов после представления поправок: «Большинство налогоплательщиков не будут платить этот налог».

Не будут, да, потому, что недвижимость будет соответствовать лишь одному из двух критериев!

По словам Костандаки, «проект не соответствует теории классического налогообложения, не выдерживает никакой критики. В поправках нет экономической и финансовой логики. Это можно называть экономическим терроризмом».

Нужна новая методология определения готовности домов

Оценка недвижимости класса «люкс», как и другой недвижимости, их переоценка - важные составляющие поправок. И о них говорится недостаточно. Георге Костандаки отмечает: авторы нововведений  не указали, что будет служить базой оценки стоимости дома.

По действующему законодательству налогом на недвижимость облагаются земельные участки, все категории зданий и сооружений, включительно находящиеся в состоянии готовности 50 процентов и более при условии, что с начала строительства прошло три года. Все они должны иметь оценку кадастрового органа. Если ее нет, имущество облагается уже по другой методологии. Неоцененная недвижимость, принадлежащая юридическим лицам, облагается по балансовой стоимости. «Это неправильно и идет вразрез с любой экономической логикой», - считает Костандаки.

Более 55 процентов объектов элитной недвижимости официально существуют как незавершенное строительство: «На самом деле там живут по 5-10 лет. Пора ужесточить требования. Когда наступает момент налогообложения недвижимости? С того момента, когда началось строительство дома. А если в течение трех лет ничего не построено? Сроки сдачи и объем строительства в целях налогового обложения – тонкая материя. Именно здесь зарождается коррупция. Поэтому нужен очень внимательный подход. Нужно не запугивать налогоплательщиков, а поощрять так, чтобы собственник не искал сговора с инспектором, а честно платил. Сроки должны быть пересмотрены: если нет средств для строительства дома в течение трех лет – человек будет тянуть со строительством. Другое дело, что коррупционные схемы очень хорошо работают, есть возможность сговора с чиновниками кадастра. Поэтому нужна новая методология определения объема готовности строительства жилых домов».

А как будем переоценивать?

«Еще один очень важный момент упущен, - отмечает Костандаки. - Идет речь только о частных домах, но в дорогих многоквартирных домах есть  квартиры класса люкс».

И еще один вопрос: почему не говорят о формуле переоценки недвижимости каждые три года? Будет ли учитываться простое изменение валютного курса лея - или будет что-то другое?

Эксперт обращает особое внимание на то, что при расчете коэффициента инфляции основную роль должен играть отраслевой коэффициент на строительство и продажу именно жилой недвижимости. Государственные органы хитрят и  будут рассчитывать коэффициент от общей инфляции, чтобы заставить людей платить больше. Нужно будет иметь в виду и поправку на доходы населения в соответствии с общим индексом инфляции.

Если дом построен в кредит – налогов платишь больше

Что делать собственнику, если недвижимость с указанными параметрами введена в эксплуатацию, но кредиты, взятые на строительство, будут выплачиваться еще лет 15-20?

По новым поправкам, если недвижимость является объектом ипотечного кредита или договора финансового лизинга, предметом налогообложения будет положительная разница между оценочной стоимостью и суммой, оставшейся до полного погашения кредита или договора финансовой аренды. Это нововведение будет действовать только для недвижимости класса «люкс» - или для всех жилищ, спрашивает Георге Костандаки?

По словам эксперта, получается абсолютная социальная и экономическая несправедливость. Кто-то купил или построил дом на взятки – а кто-то в кредит. Во втором случае дом не является собственностью налогоплательщика: ему нужно еще десяток лет возвращать банку кредит и проценты. Выходит, честные собственники будут платить один раз налог через процентные ставки за кредит и вторично - налог на недвижимость, за которую еще нужно рассчитаться. Тот, кто на нетрудовые доходы построил дом за три года и не связывался с банком, платит налогов меньше, чем законопослушный гражданин.

«В системе налогообложения и в поправках используется самый легкий путь сбора налогов у честных людей, которые тяжелым трудом за границей строят дома в Молдове, - говорит эксперт. -  Систему надо пересмотреть!».

Сначала - реестр недвижимости, потом – поправки

«Перед тем, как принять поправки, государство должно подготовиться к новым условиям, не гоняясь за быстрыми доходами, - говорит Костандаки. – Нужно дать возможность всем домовладельцам задекларировать по закону свою недвижимость. За это время нужно создать национальный реестр владельцев дорогой недвижимости, дать четкое законодательное определение понятия. - Налоговики смогут все перепроверить, так делают во всем мире. После этого устанавливается ответственность за предоставление ложной информации или уклонение от предоставления. Она должна быть административная, уголовная и финансовая».

Эксперт уверен: если будут введены такие правила - не будет коррупционных схем ухода от налогообложения.

Лимиты освобождения и ставки налога должны быть непостоянными величинами

Статьей 283 НК оговорены слу­чаи осво­бож­де­ния от уплаты налога на недви­жи­мость в раз­ме­рах, ука­зан­ных в при­ло­же­нии. Лимит определен для каждого населенного пункта. В сельских населенных пунктах он небольшой - 30 тысяч лей, в Кишиневе - 380 тысяч, в Бельцах - 156, в Анений Ной – 53 , в Дрокии – 84, в Леова - 35 тысяч лей.

Если стоимость объекта превышает эту сумму, налог исчисляется на общих основаниях.

Но почему лимит освобождения и ставка дополнительного налога даны как конкретная сумма? «Лучшим вариантом будет плавающая ставка налога и меняющийся объем лимита освобождения, - полагает эксперт. - Ставка должна зависеть от величины кадастровой стоимости недвижимости, а лимит - снижаться в зависимости от уровня амортизации (износа). Еще раз повторю: внедрение поправок не должно быть непрофессиональным».

Записала Марина ТИМОТИН