Чтобы залог не стал «страдательным»
07.07.2010
«Мне выдали ипотечный кредит на 10 лет. Пять лет оплачивал кредит и проценты, а потом меня уволили с работы. Больше платить не из чего, от стоимости квартиры выплачено 62%. Что мне грозит?»
Ответ юриста:
В Вашем случае, конечно же, надо немедленно искать новую работу или иные источники дохода, которые позволили бы Вам выплатить оставшуюся сумму кредита. В противном случае банк, выдавший ипотечный кредит, вправе продать Вашу квартиру с тем, чтобы получить сумму, которую Вы недоплатили. Оставшаяся сумма денег остается Вам.
«Покупая автомобиль, случайно обнаружил, что он является предметом залога у частного лица. Обратился к этому человеку, а он говорит: все нормально, я продажу разрешил. Законна ли такая продажа? Не останусь ли я потом и без денег,8 и без авто?»
Ответ юриста:
Бесспорно, лучше приобретать вещи без подобных юридических проблем. Если у Вас есть возможность отказаться от этой сделки – лучше откажитесь. Хотя кредитор действительно может разрешить кредитуемому продать предмет залога – это право оговорено в Гражданском кодексе РМ – такая продажа подразумевает замену этого предмета залога другим. Если замена кредитора не устроит, могут возникнуть претензии, которые затем отразятся на Вашей сделке. Поэтому всегда лучше покупать имущество, не обремененное никакими обязательствами.
Я занимаю деньги у частного лица, которое требует отдать под залог квартиру. Какова вероятность того, что кредитор сможет выселить нас из квартиры до окончания срока договора, ведь, насколько я понимаю, она теперь будет принадлежать ему?
Ответ юриста:
В Вашем случае важно оформить письменный договор, как того требует закон. Этот документ необходимо также зарегистрировать у нотариуса, а сам факт залога – в территориальном кадастровом органе, в районе деятельности которого находится заложенное недвижимое имущество. Положения, указанные в договоре, будут «правилами поведения» для Вас и кредитора на весь срок залога.
Если в документе Вы оговорите, что кредитор может пользоваться заложенной недвижимостью – так и будет, но общее правило таково: недвижимость остается в Вашей собственности, и пользуетесь ею по-прежнему Вы. А кредитор, в случае неуплаты Вами долга, имеет преимущественное право на продажу заложенной квартиры, чтобы вернуть себе неуплаченные Вами деньги.
Есть еще одна форма залога – заклад, когда кредитор забирает себе заложенную вещь и возвращает только после выплаты всей суммы долга, но к недвижимости это не относится.
«В семье работаю я один, жена занимается детьми. Если я возьму ипотечный кредит и со мной что-то случится, заберут ли у моей семьи дом?»
Ответ юриста:
В случае заключения договора ипотеки, согласно действующему законодательству, Вы обязаны застраховать дом, который выступает предметом залога по ипотеке. Кроме него, Вам придется застраховать и себя - на случай утери платежеспособности и утраты собственности на квартиру. Таким образом, если Вы по независящим от Вас обстоятельствам будете не в состоянии погасить кредит, оставшуюся сумму за Вас должна будет выплатить страховая компания.
Можно ли составить просто договор залога с указанием суммы, не составляя параллельно договора займа? Речь идет об отношениях двух физических лиц.
Ответ юриста:
В принципе, это возможно, но зависит от нюансов конкретного случая. Требует ли кредитор проценты, и какие, или предпочитает фиксировано увеличить сумму, которую Вам предстоит вернуть? Важны также сроки и многое другое. В идеале, лучше составлять оба договора и нотариально заверять их. А нотариус сможет подсказать оптимальную форму составления документов в Вашем случае.
«Я уже год снимаю квартиру, оформив по всем правилам договор аренды. Срок договора – два года. Случайно узнал, что месяц назад хозяйка заключила договор займа, отдав эту квартиру в залог. Законно ли это?»
Ответ юриста:
Безусловно, законно. Хозяйка квартиры, будучи собственницей жилья, вполне могла заложить его в банк или частному лицу для получения займа. Заключенный с Вами договор аренды ничуть не умаляет ее права распоряжаться квартирой по своему усмотрению. К тому же Вашему праву пользования этой жилплощадью ничего не грозит, кроме как в случае невыплаты хозяйкой денег по договору займа. В этом случае Вы сможете требовать от нее возврата уплаченной наперед суммы аренды, а также предъявлять любые другие требования, указанные в договоре на случай, если он расторгается владельцем квартиры в одностороннем порядке.
«Как правильно выбрать банк для получения кредита под залог?»
Ответ юриста:
Чтобы сделать оптимальный выбор и не остаться в итоге «внакладе», особое внимание стоит обратить на процентные ставки и единовременные выплаты в различных банках. Ведь может случиться так, что декларируемая процентная ставка низкая, а дополнительные сборы – высокие, и, в итоге, Вам придется заплатить гораздо большую сумму, чем планировали. Поэтому стоит сразу поинтересоваться о том, какие единовременные выплаты Вам предстоят при получении кредита и в течение его погашения. Также стоит выяснить, начисляется ли процентная ставка на реальный остаток суммы. Если нет – то вернуть такой кредит будет для Вас очень накладно.
«Я уже семь лет работаю в Италии, хочу купить сыну машину. Могу ли я на себя оформить кредит для покупки автомобиля?»
Ответ юриста:
К сожалению, учитывая Ваше местонахождение за границей, банки вряд ли оформят на Вас кредит: слишком уж велик риск его невозврата или несвоевременного погашения. Но есть другой вариант. Такого рода договор банк вполне может заключить с Вашим сыном, если он постоянно проживает в Молдове. В качестве доходов он может показать как свою зарплату, так и пересылаемые Вами из Италии деньги. Правда, в этом случае пересылка должна быть официальной.
«На какую сумму денег нужно рассчитывать, чтобы оформить договор ипотеки?»
Во-первых, любой банк потребует от Вас выплаты 30% стоимости квартиры, поэтому сразу рассчитывайте на то, что эта сумма должна быть у Вас на руках. Дополнительные расходы, связанные со страхованием, потребуют еще 1-1,5% суммы кредита, около 1% составит плата за его оформление, затем еще будут расходы за оформление квартиры в собственность и некоторые другие.
Важно также помнить, что на погашение кредита, как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного дохода. При «белой» зарплате банк обычно позволяет погасить кредит за меньший срок.
Читайте в следующую среду:
Юридические особенности паспортно-визового режима
