Не меняйтесь «не глядя»
21.07.2010
Мы собираемся продавать квартиру и покупать новую. Нашли хороший вариант в нужном нам районе, а хозяину нужна как раз такая квартира, как у нас. Какой договор нам выгоднее заключить: купли-продажи или мены?
Ответ юриста:
В случае если вариант обмена вас полностью устраивает, можно заключить и договор мены. Но, в целом, заключение двух договоров купли-продажи гораздо полнее учитывает интересы сторон. Ведь аналогичная по планировке и метражу квартира может быть в худшем состоянии или иметь скрытые недостатки, которые влияют на уменьшение стоимости. На стоимость влияет также расположение квартиры, инфраструктура района, где она находится, близость крупных улиц и зеленых зон. И это не говоря уже о том, что стоимость квартир в разных районах Кишинева варьируется.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Ответ юриста:
Такой договор мены по закону невозможен. Приватизированную квартиру можно поменять лишь на приватизированную, и неприватизированную – на неприватизированную. Договор мены второго типа очень затруднен и редко встречается. Во-первых, в Кишиневе не так уж много неприватизированного жилья, а во-вторых, есть случаи, когда его отчуждение и вовсе запрещено. Правда, есть небольшой шанс обменять неприватизированную квартиру на кооперативную, не прошедшую регистрацию прав собственности в территориальном кадастровом органе.
Поменял приватизированную комнату в общежитии на автомобиль, с доплатой. Оформили договор, а после выяснилось, что автомобиль не принадлежал бывшей хозяйке, а вообще, в залоге у частного лица. К тому времени, как это стало известно, я ездил на нем уже три недели. Теперь бывшая хозяйка авто отказывается расторгнуть договор. Что я могу сделать?
Ответ юриста:
По закону, если вы можете доказать, что владелица автомобиля фактически таковой не являлась, Вы можете через суд расторгнуть договор мены и «вернуть все на круги своя». Если же собственником является она, то надо проверить, возможно, ее кредитор разрешил ей продажу автомобиля с заменой залога. В этом случае вам надо просто оформить этот факт, и стать полноправным владельцем автомобиля. Если автомобиль находится в залоге и разрешения на его продажу не было, Вы также вправе расторгнуть заключенный договор мены.
Какие законные формальности надо соблюсти, чтобы договор мены с доплатой был легальным?
Ответ юриста:
При заключении договора необходимо оплатить госпошлину, а сам договор зарегистрировать в территориальном кадастровом органе по месту нахождения любой из квартир. Сумму доплаты, согласно закону, необходимо внести в налоговую декларацию за соответствующий год.
Дядя живет один в большой квартире, у него не хватает денег на коммунальные услуги, а у нас семья из пяти человек. Он предлагает поменяться жилплощадью: мы ему свою двухкомнатную, безо всяких доплат, а он нам – четырехкомнатную. Вопрос только в том, как нам это узаконить, ведь обмен неравноценный…
Ответ юриста:
Узаконить такую сделку несложно, нужно просто обратиться к нотариусу и заключить там договор мены. При этом по поводу стоимости квартир претензий к вам возникать не должно: принимать или нет условия предложенного договора, назначать или не назначать доплату – зависит исключительно от желания сторон. А в Вашей ситуации это, в случае взвешенного решения, еще и поможет избежать ряда документальных сложностей, характерных в таких случаях для договоров купли-продажи и дарения.
Какие документы необходимы при заключении договора мены?
Ответ юриста:
Для проведения такой сделки собственникам обеих квартир потребуется тот же пакет документов, что и для купли-продажи: правоустанавливающие документы, выписка из реестра недвижимого имущества и сертификат об оценочной стоимости. Оба документа выдаются кадастровым органом по месту жительства. Кроме этого, каждому из участников договора понадобится сертификат об отсутствии задолженности перед бюджетом, выдаваемый территориальной налоговой инспекцией, а также – если квартира продается впервые – сертификат об участниках приватизации. На сделке обязательно присутствие всех собственников.
Пока я был на заработках, жена обменяла нашу двухкомнатную квартиру на аналогичную, но в другом городе. Слышал, что договор мены – это безвозмездная сделка. Получается, если жена заключала договор, то квартира принадлежит только ей?
Ответ юриста:
Напротив, договор мены является возмездной сделкой, даже если деньги в нем не «фигурируют», то есть договор не предусматривает доплаты. Поэтому возникающие в результате сделки юридические права на квартиру регулируются так же, как при заключении договора купли-продажи.
То есть, если вы с женой находитесь в официальном браке, то приобретенная по договору мены жилплощадь является общей совместной собственностью, и вы имеете на нее одинаковые права. А «безвозмездными» сделками с недвижимостью называют договор дарения или получение квартиры по завещанию. В этом случае супруг действительно не имеет права на новое имущество, оно достается лишь одаряемому или наследнику.
У меня есть две квартиры – одну мне подарил отец, другую завещала бабушка. Если я обменяю их на одну, будут ли мой супруг и ребенок иметь право на эту квартиру?
Ответ юриста:
Если обе квартиры являются Вашей личной собственностью, то, в случае обмена их на одну, новая квартира тоже будет принадлежать только Вам, и супруг претендовать на нее не сможет. А у детей право собственности на квартиру родителей и вовсе отсутствует.
У моих родителей была общая квартира, два года назад они решили ее обменять на такую же, но чуть больше. На договоре мены стоит только подпись отца. Теперь он, как собственник, грозит выписать нас с мамой из новой квартиры. Подскажите, что делать?
Ответ юриста:
Если квартира действительно была в общей совместной собственности родителей, то при заключении договора мены Ваша мама должна была дать разрешение на сделку. В этом случае на документе действительно может быть подпись отца, но ее наличие совершенно не означает, что он является единственным владельцем новой квартиры: все имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов, и к договору мены это правило применяется полностью.
Не являясь единственным собственником, он не может выписать маму, а вот Вас – может, но тоже по согласованию с мамой и в случае, если вы не были участником приватизации ранее обмененной квартиры.
Читайте в следующую среду:
"Как пенсионеру распорядиться имуществом?"
