Переменчивая доля в собственности
11.04.2012
Ответ:
Чтобы точно выяснить, действительно ли вы владеете домом «пополам», вам следует изучить документы на дом. Исходя из того, что вы говорите, скорее всего, это наследство. Значит, нужно выяснить, кто и какую долю получил. Об этом говорится в Свидетельстве о праве на наследство, выданном нотариусом.
Достаточно четко регулирует эту ситуацию Гражданский кодекс. Каждый из вас имеет право пользоваться общим имуществом соответственно доли, которой он обладает. Проверьте, быть может, вашему брату принадлежит, допустим, 4/5, а вам только 1/5 от всего дома. Если же вы равные сособственники – то тогда, конечно же, он не может блокировать ваше пользование своей половинкой. Хотя в этом случае, опять же по закону, вы сможете потребовать от него денежной компенсации.
Мирным способом регулирования всех вопросов является заключение соглашения между собственниками об определении порядка пользования общим имуществом. Для этого, помимо стандартных документов на дом и землю, потребуется «расширенная справка» из кадастровых органов, представляющая собой план всего участка и всех строений на нем.
В крайнем случае, если вам не удастся договориться, либо возникнут непреодолимые споры и претензии, вы будете вынуждены обратиться в суд, чтобы там определить - кто, чем и как пользуется.
«У нас старый спор, который каждый раз разгорается, когда дело доходит до денежных вопросов. Я с сестрой живу в общем доме, но каждый в своей части. Она в прошлом году к своей части сделала пристройку и провела туда отопление. Конечно, счета за отопление увеличились. Но я не собираюсь платить больше, так как на моей половине батарей больше не стало. Сестра же требует, чтобы мы и дальше платили пополам. Кто прав?»
Николай Антонович Бойко, Кишинев
Ответ:
В вашем вопросе затронуто сразу несколько крайне важных проблем. С одной стороны, если домовладение (земля и постройки на ней) принадлежит двум сособственникам, то все, что строится дополнительно на территории домовладения, также принадлежит в тех же долях каждому из вас. Это будет происходить каждый раз, пока используется общее имущество.
Даже если один из владельцев достроил часть дома или построил самостоятельное строение на общей земле и пользуется этим самостоятельно, то он не становится единоличным собственником. Поэтому в этом смысле ваша сестра права, и вы должны оплачивать и дальше все пополам.
Но вы получаете свою долю в пристройке, осуществленной вашей сестрой. Этот факт, скорее всего, неизвестен вашей сестре, и она будет препятствовать тому, чтобы вы пользовались тем, что построила она.
Гражданский кодекс для таких случаев предусматривает, что «участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия остальных собственников неотделимые улучшения общего имущества, вправе требовать соответствующего изменения долей либо возмещения расходов».
Если вы в свое время давали согласие на строительство вашей сестре, то тогда вы с ней просто должны осуществить перераспределение долей. И тогда вы также останетесь сособственниками, но только теперь вам надо будет платить за отопление меньше, поскольку ваша доля будет меньше.
Если же вашего согласия не было – то тогда у сестры не будет права требовать перераспределение долей или некую сумму от вас. Но и единственной хозяйкой построенного она также не будет.
Я бы рекомендовал вам рассмотреть другую возможность. Речь идет о так называемом процессе «формирования имущества», когда из одного недвижимого объекта создаются два и более.
У вас сейчас одна недвижимость на всех, один почтовый адрес и т.д. Но если вы сделаете два самостоятельных объекта недвижимости, то режим собственности прекратится, и каждый будет единоличным собственником своего имущества.
Экспертизу на предмет возможности произведения таких действий проводят кадастровые органы. Но не любое имущество можно разделить. Существуют определенные технические нормативы, например минимальная площадь земельного участка под жилым домом и т.п.
Так что выбирайте: либо вы перераспределите доли, либо прекратите совместную собственность, сформировав два самостоятельных объекта недвижимости.
«У нас с отцом и младшим братом есть дом. Младший брат, после того как потерял работу, спился, постоянно устраивает дебоши в своей комнате, пару раз чуть не сжег весь дом, шумит и вообще не дает нам нормально жить. Отец его жалеет. Я несколько раз пытался с ним серьезно поговорить, но без толку. Опасаюсь, что брат что-то натворит: в последнее время он стал поговаривать о том, что заложит свою долю и возьмет кредит. Уверен: он пропьет эти деньги. Выгонять его из дома не хочется, но есть желание как-то подстраховаться. Можно лишить брата права распоряжаться своей долей?»
Сержиу П., Кишинев
Ответ:
Скорее всего, речь будет идти не о лишении права распоряжаться, а об устранении от участия в долевой собственности. Ст. 354 ГК РМ позволяет это сделать.
Согласно указанной норме «участники долевой собственности могут потребовать от судебной инстанции исключения сособственника, который своими действиями грубо нарушил права остальных сособственников».
Если вы докажете, что своими действиями ваш младший брат грубо препятствует праву пользования сособственниками своим имуществом, то судебная инстанция может принять решение о принуждении его продать вам свою долю. Тогда только вы с отцом останетесь собственниками, сможете сохранить право проживания у вас младшего сына, но вот распоряжаться ему уже будет нечем. Все решения, касающиеся этого дома, будут приниматься только вами двумя, и его согласия не потребуется.
