Сложности с недвижимостью?
04.04.2012
Ответ:
Договор дарения, действительно, на сегодняшний день это уже не тот документ, который действовал в рамках старого Гражданского кодекса 1964 года. Одно из отличий заключается в содержании ст. 835 современного Гражданского кодекса – «Отмена дарения по причине неблагодарности».
Ключевые положения этой статьи следующие. Дарение может быть отменено в случае покушения одаряемого на жизнь дарителя или его близкого родственника, совершения им иного противоправного деяния по отношению к дарителю или его близкому родственнику, свидетельствующего о грубой неблагодарности, либо необоснованного отказа одаряемого обеспечить положенное содержание дарителю.
В случае отмены дарения может быть истребован возврат подаренной вещи.
Раньше было четкое различие между договором дарения и договором отчуждения, поскольку «обычное» дарение не предполагало содержание дарителя. Но теперь даже если это не предусмотрено договором, апеллируя к указанной статье закона, некоторые граждане пытаются отменить дарение. Ситуация в данной области достаточно сложная и неоднозначная, что, видимо, и стало вам известно и вызвало данный вопрос.
«Нас было трое у матери – я и две сестры. У нас был дом старой постройки и 50 соток огорода. В 1945 году старшая сестра вышла замуж и ушла к мужу, где сейчас и живет. Остались с матерью я и вторая сестра. В 1951 году она тоже вышла замуж и ушла жить к мужу. Я остался один с матерью. Но в 1957 году у сестры умер муж, она осталась одна с сыном и вернулась жить к нам. В 1980 умерла мать, но она не оставила завещания. Мы с сестрой вместе пользовались домом и огородом, ничего не делили. На этом дворе сестра построила себе домик, а мне остался старый дом. В 1994 году сестра умерла, и мы с ее сыном пользовались совместно всем, что нам осталось. Старшая сестра к нам не предъявляла никаких претензий. Теперь там никто не живет. Дом стал совсем негодным, и я его развалил, чтобы не платить налог. Землю – 50 соток – решил разделить пополам – на двоих с племянником, и продать. Но тут возник спор со старшей сестрой: она требует свою долю, считая, что ей принадлежит какая-то часть».
Колесник Иван Афанасьевич, село Кунича
Ответ:
В данном случае сразу же следует начинать с правоустанавливающего документа. Кто является собственником и что находится в его собственности? Вы указали, что наследство после смерти матери никто не оформлял. Соответственно, вопрос с документами также находится «в воздухе».
Поэтому самое главное, что вам необходимо сейчас сделать – это взять свидетельство о смерти матери, свое свидетельство о рождении и те документы, которые есть на дом и землю (например, удостоверения старого образца, решения исполкома и т.п.), и обратиться в Кадастровые органы (БТИ) для получения выписки из реестра недвижимого имущества. Данная выписка содержит в себе описание имущества, расположенного по такому-то адресу, указание собственника этого имущества и документа, на основании которого зарегистрированы соответствующие права.
Исходя из предоставленной вами информации, официально собственницей дома и земли могла быть только мать. А это означает, что и разрешение на снос дома могли выдать только ей, и разрешение на строительство – также только ей. Соответственно, возникают вопросы о законности строительства вашей сестрой и оформления (сдача в эксплуатацию) второго дома и о сносе старого. Поэтому крайне важно знать – какие и чьи права зарегистрированы на имеющиеся строения и землю.
Дальнейшие же ваши действия полностью зависят от содержания указанной выписки. Но в любом случае имейте в виду, что все возможные имущественные споры и вопросы будут разрешаться в суде, поскольку после смерти матери прошло больше шести месяцев, в течение которых необходимо было обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства.
По сути, мы имеем следующую картину. Был собственник. У него было имущество. Было трое детей. Умирает собственник. Никто не принял наследство в законном порядке. Через какое-то время умирает один из детей. Значит, на наследство после смерти собственника в равных долях претендуют два человека – оставшиеся в живых дети. При этом, если иные лица, не являющиеся наследниками, осуществили некие постройки и существенные личные траты, то их права на построенное могут быть определены в рамках судебного разбирательства и доказывания таких вложений.
Отмечу также, что при обращении в судебную инстанцию за признанием права на наследство на то или иное имущество умершего, существенно помогает «фактическое вступление в наследство» и забота об имуществе как о своем, т.е. поведение человека как хозяина, осуществление определенных трат, оплата пошлин и налогов и т.д. Все эти факторы будут учитываться при признании права собственности.
«Мне дядя пообещал подарить один из своих домов, если я успешно получу высшее образование. Мне осталось учиться меньше года. Можно как-то оформить документально обещание моего родственника, чтобы потом он не смог отказаться от него?»
Виорел П., Хынчешты
Ответ:
Да, существует ст. 830 Гражданского кодекса – «Обещание дарения». Согласно данной норме, «для того, чтобы иметь силу, договор, содержащий обещание передать вещь в будущем, подлежит заключению в нотариально удостоверенной форме». Для этого вы и ваш дядя должны обратиться к нотариусу и указать, какое имущество и когда, либо в течение какого периода он обязуется вам передать.
Но есть другое положение: «Даритель вправе отказаться от выполнения обещания передать вещь, если он, с учетом остальных своих обязанностей, не может его выполнить без того, чтобы подвергнуть угрозе надлежащее содержание самого себя либо исполнение своих законных обязанностей, связанных с содержанием третьих лиц».
Т.е. если наступит указанная дата передачи имущества, или же последняя дата в обозначенном периоде, и дядя сможет доказать, что лишившись имущества, а не продав его - он не сможет, допустим, расплатиться по своим долгам, то тогда вы ничего не получите. Более того, вы не вправе будете требовать некой компенсации за то, что не получили обещанное.
