«Собственнические» проблемы и решения
07.12.2011
«В прошлом году мы купили двухкомнатную квартиру в Кишиневе. Через полгода оказалось, что недвижимость находится в залоге, но не в банке, а у частного лица. Об этом факте нам бывший собственник не сообщил. Таким образом, заплатив деньги, собственниками мы не стали, а кредитор продавца отказывается оформлять на нас квартиру. Что можно сделать в этой ситуации?»
Ответ юриста:
В вашем случае может быть несколько вариантов развития событий. Первый - дождаться, когда продавец погасит задолженность перед кредитором, а затем нотариально оформить сделку. Препятствий к этому быть не должно. Второй вариант – обратиться в суд с требованием аннулировать сделку купли-продажи и вернуть вам уплаченные за квартиру деньги. Еще один способ – доказывать кредитору, что вы – добросовестный приобретатель, о залоге не знали, и через суд требовать оформления недвижимости на свое имя.
«В 2007 году я стал одним из четырех учредителей общества с ограниченной ответственностью. В 2008 году я уехал на заработки во Францию и передал долю в фирме своему отцу – через договор купли-продажи. За время моего отсутствия появился новый совладелец, который хочет отобрать у отца право владения предприятием – на том основании, что у соучредителей есть преимущественное право приобретения доли в предприятии. Больше никто из учредителей претензий не предъявляет. Имеет ли право новый учредитель требовать передачи ему доли отца?»
Ответ юриста:
У соучредителей фирмы действительно есть право преимущественной покупки доли предприятия при ее продаже. Поэтому, когда вы передавали долю своему отцу, вы должны были получить письменное согласие всех тогдашних соучредителей. Если это произошло – ваш договор с отцом вне опасности. Что касается нового совладельца предприятия, то он никаких прав на долю, отчужденную три года назад, предъявлять не может.
«Хочу продать полдома, нашел покупателя, но он просит разрешить купить жилье в рассрочку. Чем мне грозит такой договор, если я заключу его? Что я смогу сделать, если срок пройдет, а денег не будет?»
Ответ юриста:
В случае если деньги не будут выплачены вовсе, или будет выплачена небольшая часть суммы, у продавца остается право расторгнуть договор. Если стоимость выплачена, но не полностью, то логичнее взыскать остаток суммы и проценты за просрочку выплаты. Эти проценты нужно обязательно предусмотреть в договоре, указав и суммы, и срок. Если должник откажется выполнять требования, их можно легко решить через суд. В принципе, такой договор, если он грамотно составлен, никакой опасности не представляет. Все пункты, вызывающие сомнение, просто нужно, по обоюдному согласию, включить в документ и заверить контракт у нотариуса.
«Мы с мужем получили украинское гражданство, у нас в общей совместной собственности находятся квартира и автомобиль. Нужно ли нам теперь переоформлять документы с учетом нового гражданства? Куда надо обращаться, чтобы получить такие документы?»
Ответ юриста:
Право собственности в Молдове от гражданства не зависит, поэтому никакие документы – ни на квартиру, ни на автомобиль - переоформлять не надо. Единственное, что стоит делать – это своевременно обновлять вид на жительство в Молдове, держать в порядке документы на автомобиль, вовремя платить налог на недвижимость.
«Я купила приватизированную комнату с присвоенным статусом квартиры – в бывшем общежитии. Рядом – точно такая же комната, с которой у нас общий санузел. Сосед грозится подать в суд и аннулировать мой договор купли-продажи: на том основании, что его не уведомили о продаже комнаты. Прошлый хозяин владел этой недвижимостью сам, без совладельцев. Может ли сосед отобрать у меня жилплощадь?»
Ответ юриста:
Если квартиры принадлежали разным людям и общей совместной собственностью не являлись, право преимущественной покупки не действует. Это распространяется и на жилплощадь, планировка которой предполагает наличие общего санузла на две квартиры. Таким образом, если ваша сделка купли-продажи проведена легально, и все документы в порядке, бояться нечего – закон на вашей стороне.
«Меня попросили продать машину, но доверенности не было. На этом автомобиле я попал в дорожно-транспортное происшествие, за что заплатил штраф. Теперь владелец автомобиля требует, чтобы я восстановил машину после аварии, а затем продал ее за определенную им сумму в течение месяца. Если этого не произойдет, он планирует взыскать с меня за это дополнительные деньги. Имеет ли право автовладелец выдвигать такие требования, если машину мне передали без доверенности и страховки? Какие у меня могут быть проблемы, если он обратится в суд?»
Ответ юриста:
По закону в этой ситуации владелец вправе требовать только проведения ремонта машины, либо возмещения затрат на него. Если договор на продажу автомобиля заключен не был, то все требования, связанные с продажей, безосновательны. Суд не встанет на сторону автовладельца, да и вы лично вполне можете отказаться выполнять безосновательные претензии.
«Собственник квартиры получил ее, сфальсифицировав несколько документов. Я обратился в суд, после чего на квартиру был наложен арест – чтобы ее не смогли продать во время разбирательства. После этого нынешний владелец решил сделать в квартире дорогостоящий капитальный ремонт. Я переживаю, что когда суд вынесет решение в мою пользу, и квартира станет моей, мне придется оплатить все понесенные им расходы. Могу ли я попросить, чтобы суд запретил ему производить ремонт квартиры?»
Ответ юриста:
Поскольку ваш оппонент знает о существовании судебного спора, то, согласно закону, в случае, если квартира по суду достанется вам, он не будет иметь возможности потребовать с вас деньги за ремонт. Что касается запрета ремонтировать квартиру, то судебная инстанция может наложить такой запрет по вашему ходатайству. Однако вероятно, что противоположная сторона обжалует это решение, и тогда судебный процесс может оказаться затянутым на неопределенный срок, а это – не в ваших интересах.
«Мама год назад попала в ДТП, повредила чужую машину. Ее обязали выплатить большую сумму, но она после травмы, полученной в этой аварии, очень болеет и не может работать. Чтобы не обернули взыскание на квартиру, мама подарила ее бабушке. У бабушки со здоровьем плохо, и она продала полквартиры мне. Вопрос такой: может ли она вторую половину продать моему двухлетнему сыну, или лучше оформить завещание?»
Ответ юриста:
Если вы хотите сделать двухлетнего мальчика владельцем половины квартиры, то лучше оформлять не куплю-продажу, а дарственную. Бабушка, конечно, может составить на внука завещание, но оно может быть оспорено, так как наследницей первой очереди является все-таки ее дочь. Поэтому первый вариант в вашем случае более приемлем.
Читайте в следующем номере: Трудовые споры.
