Общество

15 июня «Молдавские ведомости» опубликовали статью о новых положениях Гражданского кодекса, принятых парламентом в первом чтении. Член группы экспертов, преподаватель частного права кишиневского госуниверситета Октавиан Казак продолжает рассказывать о революционных изменениях в этой области права. Инвестиционный договор будет заменен на договор купли-продажи имущества, рассказал он.

Покупая жилье - покупаем воздух

- В Молдове внедряются рекомендации Европейской директивы №13 от 1993 года «О несправедливых договорных условиях в договорах с потребителями».

На основании законов уже действуют договоры, которые одобрены профильными агентствами. Они обязательны, и считается, что они не могут содержать несправедливые условия, потому что агентство должно соблюдать в договорах баланс прав и обязанностей сторон. Но проблема в том, что частные хозяйствующие субъекты включают в договоры несправедливые условия.

Главное изменение в Гражданском кодексе в отношении соблюдения прав потребителей связано с ситуацией в области строительства жилья. Сейчас граждане, авансируя строительство, покупают воздух. По договорам со строительными компаниями покупатели квартир не имеют права на собственность доли земли и здания. Только в конце строительства у них появляется право на квартиру. Это большие риски.

Более того. Практика показывает, что строительные фирмы берут в аренду у примэрии участок земли и даже не являются собственниками. Они поднимают стены здания и начинают продавать квартиры. Но им нужны деньги - и они берут в банке ипотечный кредит. Нередко компания исчезает, остается банк и граждане, инвестирующие строительство. У банка - приоритетное право и он продает все. У инвесторов остается лишь право требовать квартиру при условии, если дом будет сдан в эксплуатацию.

Строительным компаниям запретят продавать квартиры

- Строительным компаниям запретят продавать квартиры в новострое – это одно из кардинальных изменений.

Компания должна обладать собственностью на землю, обязана зарегистрировать  кондоминиум. И граждане заключают договор купли-продажи квартир уже с кондоминиумом. Предметом договора является не только квартира, но и доля в здании и земле. Даже если вырыт только котлован, покупатель регистрируется как совладелец земли и здания и владелец квартиры. По мере строительства его собственность материализуется. И в том случае, если строительная компания исчезает, у покупателя остается доля земли в собственности.

Такой собственностью обладают все покупатели квартир. В экстренном случае они могут продать свои доли земли и возместить ущерб.

Очень важно: покупатель становится совладельцем земли и здания, поэтому строительная компания не может закладывать незавершенное строительство в банк под ипотечный кредит.

Запрет стопроцентного аванса при строительстве

- Модернизированный Гражданский кодекс устанавливает запрет на уплату аванса на строительство в размере 100 процентов от суммы.

По проекту кодекса должен быть установлен график выплат за проделанные строительные работы, связанный с большими этапами в строительстве. Так, строительные компании получили право получать инвестиции до 35 процентов от суммы договора, если установлена крыша на здании.

Все это призвано кардинально изменить отношения между гражданами и строительными компаниями, и консолидировать в Гражданском кодексе профильные законы.

Этапы тяжелой борьбы за свои права

- Если говорить в целом о защите прав потребителей, то  считаю, что у нас хорошее законодательство для работы и борьбы против несправедливых договорных условий. Но для защиты своих прав надо действовать.

Прежде всего, обращаться в агентство по защите прав потребителей и надзору за рынком и получать заключение о характере договоров в области баланса прав и обязанностей сторон. На этом основании подавать иск в суд. Если суд признает, что какое-то условие несправедливо, то обяжет экономического агента во всех других договорах не использовать  аналогичные условия.

Будет ли разрешен коллективный иск?

- Проблема в том, что у граждан нет денег и времени для разбирательств в суде. Решить проблему могут сильные ассоциации по защите прав потребителей с бесплатными юристами и адвокатами.

В американском праве уже много лет существует понятие классового иска. Европейский союз разработал свои рекомендации в области защиты прав потребителей. Согласно им в законодательство рекомендуется включать понятие коллективного иска. Это применяется в том случае, когда хозяйствующий субъект насильно ущемляет права многих граждан.

Созданная инициативная группа подает иск в суд, аргументируя свое обращение. Эта группа выступает с рекламным обращением к гражданам: если вы являетесь клиентом этого предприятия или покупали определенный продукт, и он был не хорошим, подавайте иск в суд, это бесплатно.

Так защищают свои права пассажиры авиарейсов в случае, когда их рейс задерживается или откладывается по причинам, зависящим от авиакомпании. На основе иска инициативной группы, могут подать иски все пассажиры, и по решению суда права каждого будут защищены. Коллективный иск от всех пассажиров может подать агентство по защите прав потребителей.

В Молдове подача коллективного иска не закреплена в Гражданско-процессуальном кодексе. Министерство юстиции  обдумывает это.

Подготовила Марина ТИМОТИНА