Ипотека и кредит: новые условия заключения договора
17.10.2012
Суть изменений
Предположим, человек заложил свою квартиру в обеспечение какого-то обязательства. Например, взял в банке кредит. Если по прошествии времени человек не может выплачивать кредит и проценты по нему, тогда банк начинает реализовывать свои права, без обращения в судебную инстанцию, среди которых выселение и продажа имущества, на основании договора ипотеки, в котором содержится специальный пункт.
«Облегченная» реализация ипотечных прав
Предоставление банку новых возможностей осуществляется на основании так называемого «наделения нотариального акта исполнительной силой». Это «наделение» на самом деле есть всего лишь дополнительный пункт в удостоверительной надписи нотариуса и дополнительное содержание заявления лиц, подписывающих договор ипотеки.
Где может применяться «наделение исполнительной надписью»
Исходя из действующего законодательства, такое «наделение» может производиться только в отношении залога недвижимого имущества. Изменения определяют, что для этого должна прямо предусматриваться такая возможность.
Кроме как для ипотеки ее не предусмотрели. Как отмечалось на семинарах, на которых рассматривали данное нововведение, Молдова якобы еще не готова к широкому применению исполнительной силы нотариального акта. Почему она оказалась готова только к упрощенной процедуре реализации заложенного имущества, не пояснялось.
Как оформляется «наделение исполнительной надписью»
Наделение исполнительной надписью осуществляется одновременно с удостоверением правового акта. В удостоверительную надпись нотариусом вносится следующая запись: «Настоящий нотариальный акт наделен исполнительной надписью/силой по просьбе сторон».
Ключевым моментом является то, что обе стороны (в нашем примере это и банк, и гражданин) должны быть согласны с включением такого положения. Никакое прямое или косвенное принуждение, разумеется, не допускается.
Последствия «наделения». Как было…
В соответствии с нынешней ст. 33 закона «Об ипотеке», механизм принудительной реализации ипотечных прав таков:
- ипотечное право банка заключается в возможности продать недвижимость, приобрести ее самому, либо начать управлять ею, а выселение жильцов производится, начиная с даты вынесения судебного приказа или решения;
- данное право осуществляется банком на основании судебного приказа, вынесенного в рамках установленной процедуры, или на основании решения судебной инстанции с соблюдением положений Гражданского процессуального кодекса;
- должник вправе представить обоснованные возражения против судебного приказа, на основании которых судья может аннулировать его;
- возможность обжаловать возбуждение исполнительного производства не предусматривается;
- если судебный приказ или судебное решение аннулированы, банк обязан возвратить это имущество или возместить стоимость, по которой имущество было продано, с компенсацией причиненного ущерба.
… и как может быть
По новой статье 33.1, с марта будущего года может возникнуть следующий механизм:
- ипотечное право банка также заключается в возможности продать, купить или управлять недвижимостью, а также принудительное выселение производится с даты, указанной в уведомлении, направленном банком гражданину;
- принудительное исполнение осуществляется на основании договора ипотеки;
- обжалуется не судебный приказ, а возбуждение исполнительного производства судебным исполнителем;
- также предполагается и возможность аннулировать исполнительную надпись, которой был «наделен» договор ипотеки, с возвратом имущества. Но это не влияет на возможность осуществить принудительное взыскание «по-старому», через судебную инстанцию;
- говоря о «наделении», фактически вводится двойное обжалование. Вначале должник обжалует само «наделение», но даже если он добивается его отмены, ему нужно уже по второму разу обжаловать какие-то действия в рамках «старой» системы, если он с чем-то не согласен.
Роль нотариуса в правовом обеспечении «нового» договора ипотеки
По большому счету система нотариата используется исключительно для легализации включения в договор «исполнительной надписи». Все что будет происходить потом, остается вне контроля нотариуса.
Когда-то, когда были только государственные нотариальные конторы, передача уведомлений, заявлений, проверка их содержания, сроков и т.п. осуществлялась нотариусом. Новая система оставляет все эти вопросы вне компетенции нотариуса, на совесть кредитора и должника. После подписания договора к нотариусу вы больше не попадете.
Нужна или нет гражданам исполнительная сила договора ипотеки
Этот вопрос может рассматриваться исключительно при наличии согласия будущего должника на «наделение исполнительной надписью». Если вас интересует, чтобы возбуждение исполнительного производства производилось более быстро, без участия судебных инстанций, то тогда, конечно, исполнительная сила договора нужна. Если же вы придерживаетесь другой точки зрения, то нет.
