О разделе и оценке
31.03.2010
«Наш двор в старом центре Кишинева разделен на пять участков. Сосед, с которым у меня смежные участки, судится с другим соседом, который хочет отобрать у него 2,5 м земли, чтобы ему было удобней парковать машину. В наше отсутствие суд принял решение о новом разделении участков во всем дворе, а мы уже подготовили все документы на приватизацию. Вправе ли суд принимать такое решение в отношении всех остальных, не участвующих в споре? Если мы приватизируем наш участок, будет ли спор касаться его? Можем ли мы привлечь независимого эксперта с тем, чтобы он осуществил раздел?»
Ответ юриста:
Если во время судебного разбирательства, кроме соседа, ответчиком была еще и примэрия, и был обжалован акт о разделе двора, то такое вполне могло случиться. До окончания судебного разбирательства документы на приватизацию подавать не стоит. Лучше обжаловать решение суда в вышестоящую инстанцию либо дождаться нового разделения двора, а затем заниматься приватизацией. В противном случае все ваши действия в этом направлении могут быть аннулированы, либо в разбирательство, но уже другого толка, окажетесь втянутыми вы сами. Привлекать независимого эксперта для раздела двора нет смысла, этот вопрос находится исключительно в компетенции местной власти.
«Нам с сестрой необходимо разделить пополам 0,7 га земли, доставшейся по наследству от тети. Но проблема в том, что он неоднороден – не везде ровный и пригодный для обработки. Можем ли мы каким-то способом разделить его так, чтобы участки были равны по стоимости, а не по территории?»
Ответ юриста:
Такой раздел возможен, но для его осуществления Вам необходимо проведение экспертизы. Договоритесь с сестрой, какого оценщика пригласить и закажите ему оценку всех территорий, которые отличаются друг от друга по качеству, а затем попросите помочь с разделом, учитывая ваши пожелания. Хотя процесс это нелегкий, в вашем случае это единственный приемлемый выход из положения.
«Хочу продать дом в Крикова, купленный в браке. Должна ли я спрашивать разрешения бывшего мужа, если мы развелись четыре года назад? Может ли он претендовать на часть денег, вырученных от продажи дома? Как определить, какая ему принадлежит сумма?»
Ответ юриста:
Поскольку Вы развелись с мужем четыре года назад, и до сих пор он не выдвинул никаких требований о разделе приобретенной в браке недвижимости, Вы можете распоряжаться ею самостоятельно. Это происходит потому, что законом установлен трехгодичный срок исковой давности по вопросам, связанным с разделом общей совместной собственности супругов. Когда будете нотариально оформлять сделку купли-продажи, обязательно возьмите с собой свидетельство о разводе: указанная в нем дата подтвердит чистоту ваших намерений.
«В нашем предприятии три соучредителя, мы расходимся. Один из учредителей для оценки наших активов привел оценщика, который является его сыном. Конечно, у него есть диплом и опыт работы, но мы не хотим допускать его к оценке, потому что риск, что он «оценит» все в пользу отца, достаточно велик. Кроме того, нас смутил тот факт, что он попросил в качестве гонорара процент от стоимости оцениваемых объектов. Законно ли это?»
Ответ юриста:
Закон предусматривает как раз обратное тому, что сделал Ваш компаньон. Оценщик ни в коем случае не должен иметь родственных связей с лицами, которые могут быть заинтересованы в оценке, а назначать «гонорар» в качестве процента от стоимости оценочного имущества и вовсе запрещено.
«Мы с другом решили открыть фирму на условиях: он предоставляет деньги, я – помещение, которое выведено из жилого фонда. Как в этом случае определить мой вклад в фирму в денежном эквиваленте? По какому принципу мы будем делить прибыль? Не сможет ли он претендовать на половину помещения, в случае если мы когда-нибудь решим закрывать бизнес?»
Ответ юриста:
Оценку Вашего вклада в уставной фонд фирмы можно заказать в любой риэлторской конторе, а лучше в той, у которой безупречная репутация и большой опыт работы. Документ об оценке должен быть подписан независимым оценщиком и считается основанием для любых сделок. Имейте в виду, что, в случае если стоимость вклада будет завышена, Вы и оценщик несете солидарную ответственность перед кредиторами. Причем к оценщику претензии можно предъявить только в течение последующих трех лет.
Руководствуясь указанной в документе об оценке суммой, можно определить доли в уставном фонде, а, следовательно, процент при получении будущей прибыли, и затем – регистрировать предприятие. Желательно также включить эту информацию в Устав, оговорив и само имущество, которое Вы передаете фирме, и его стоимость.
В случае если предприятие закроется, компаньон не вправе претендовать на помещение, вы заберете свои доли в том же размере, что и внесли. Правда, существует риск продажи Вашего имущества за долги фирмы, если они вдруг появятся, потому что общества с ограниченной ответственностью отвечают перед кредиторами в размерах своего уставного фонда.
«Нас в семье трое сыновей, мать умерла два года назад, оставив нам большой особняк. Наследство давно оформили, на всех троих в равных долях. Жить там никто не хочет, продать за хорошую цену сейчас тяжело. Решили сдавать в аренду, и нашли неплохого арендатора. Единственное, что смущает, как правильно назначить цену аренды? Мы посмотрели цены, но у нас довольно специфическое строение, поэтому сомневаемся»
Ответ юриста:
Основой цены аренды здания может стать его стоимость. Обратитесь к оценщику, он сможет помочь Вам в этом. По общему правилу, цена аренды, так же как и собственно стоимость дома зависит от расположения объекта, его состояния, состояния коммуникаций, удаленности от транспортных магистралей и многих других факторов.
«При разводе с женой я хотел разделить имущество и потребовать с нее денежный эквивалент половины стоимости жилья. Попросил оценщика определить, сколько я могу просить в суде, но бывшая жена не пустила его в дом. После этого он отказался проводить оценку. Имел ли он право поступать так, учитывая, что мы уже подписали договор, и он знает обо мне много конфиденциальной информации?»
Ответ юриста:
Закон об оценочной деятельности позволяет оценщику отказаться от выполнения своих обязательств по договору в четырех случаях: если заказчик нарушил условия договора; не представил документы, необходимые для выполнения оценки, либо представил документы, содержащие неполные или недостоверные данные; вмешивается в действия оценщика в целях оказания влияния на результаты оценки, и – не может обеспечить возможности инспектирования объекта оценки. Как видите, специалист, с которым Вы заключили соглашение, действовал в рамках закона. Что же касается конфиденциальности сведений, которыми он обладает, то ее соблюдение обычно оговорено в тексте договора, и, даже если оценка не была доведена до конца, нарушение этого пункта влечет за собой существенные издержки и судебное разбирательство.
Читайте в следующую среду:
Юридические тонкости ДТП
